压力山大 一季度吉林15市县商品房零销售

29.04.2016  19:15

  4月21日,我省出台化解房地产库存20条意见。

  第19条意见,明确提出“实行‘一城一策’去库存”,并将全省城市分为四种类型。

  28日,围绕这一条的内容,中国吉林网记者进行了采访。

   A.政策观察:

   农安、梅河口与长春、吉林及松原同列一类城市

  在第19条意见中,将全省城市分为四种类型,实行“一类城市”。

  其中,一类城市被定义为,库存规模大、需求较为旺盛的城市。全省有5个城市和地区划进此类城市,具体为长春市、吉林市、松原市、梅河口市和农安县。相比于前三个地级市来讲,梅河口市和农安县属于县级市,它们缘何能进入一类城市中。

  28日,中国吉林网记者向相关部门咨询,只得到一个概括性的回答,“我们是根据各地商品房库存规模和房地产市场实际,来划分的。”记者也注意到,此句话也被印发在文件中。

  “不能吧?”28日,农安县住建局相关人员听到这个消息时,显得很为惊讶。

  他说,还没有接到这个文件,也不知道农安被列入“一类城市”的原因。

  随即,中国吉林网记者向他重复了一类城市的定义,“库存规模大、需求较为旺盛”。对于“库存规模大”,他有些不同意见,“我们从去年开始就积极消化房地产库存,效果也很不错”;对于“需求较为旺盛”,他则是持肯定态度的,“最近几年,农安的房子很火,进城安家的多。

  他也向记者解释,一是随着农村家长对高质量教育的需求,来农安读书的农村孩子比较多,很多家长为此将家搬进了城里;二是农村教师这几年进城买房的也比较多。这些都拉动了农安房地产的发展。

  对于农安采取的去库存措施,他表示,主要是“统购商品房用于棚改”,2015年,已经买了3000套;今年,还将买3000套。

  针对省里意见提出的“一城一策”,“还没有看到具体文件,文件来了后,我们也将针对文件给出的政策,来做我们自己的。”这位工作人员表示。

  26日,省政协召开咨政协商座谈会,话题是“促进我省房地产市场健康发展”。会上,省住建厅副厅长刘萍做了发言。她表示,在意见下发后,将督促地方政府落实主体责任,制定出台房地产去库存实施细则。同时,密切跟踪国家去库存的政策走势,抓好贯彻落实。进一步加强房地产市场监测,及时掌握市场运行中出现的新情况、新问题,做好因城施策工作。

   延伸

   白城等15个“四类城市”不设去库存任务

  除了上述5个一类城市外,二类城市被定义为,“库存规模大、需求不旺盛”的城市,包括通化市、四平市、辽源市、公主岭市、榆树市、伊通县、延吉市、珲春市等8个城市和地区。

  三类城市为库存规模小、需求不旺盛的城市,包括白山市、长春市双阳区、德惠市、永吉县、舒兰市、磐石市、蛟河市、辉南县、柳河县、通化县、白山市江源区、临江市、抚松县、长白县、扶余市、前郭县、洮南市、通榆县、图们市、龙井市、和龙市、汪清县、安图县等23个城市和地区。

  四类城市为库存规模小、需求较为旺盛的城市,包括白城市、长白山保护开发区、长春市九台区、桦甸市、梨树县、双辽市、东丰县、东辽县、集安市、靖宇县、长岭县、乾安县、镇赉县、大安市、敦化市等15个城市和地区。

  力争到2018年年底,一类城市商品住房库存量比2015年年底减少25%,二类城市和三类城市减少30%,四类城市不设任务,应密切关注房地产市场发展,及时采取措施,保持房地产市场平稳健康发展;各地非商品住房库存明显减少。

   B.数据观察:

   目前,上述城市的房价如何?

  28日,中国吉林网记者依据58同城、城市房产网上的各地房价数据,进行了梳理。其中,长春、吉林、四平、松原、辽源、通化、白山和白城等8个地级市的数据来自于58同城;42个县(市、区)的数据来自城市房产网。由于长白山保护开发区的房价在相关网站上都没有数据,没有列入此次观察范围之内。

  同时提醒,本次观察采用的数据有可能与各地实际房价有所出入,不具备实际参考价值,只供此次数据分析之用。

  此外,在采访中,中国吉林网记者也拿到部分官方样本。

   a.民间数据

   8个地级市只有长春房价上涨

  从数据来看,8个地级市中,只有长春的房价数据出现了上涨趋势,4月份比3月份上涨22.98%;其余7个地市,从1至4月份的数据来看,均没有变化。诸如,吉林市新房1-4月份均价,一直维持在4896元/㎡;白山为4298元/㎡,通化为4263元/㎡;四平为3914元/㎡;白城为3854元/㎡;松原为3068元/㎡;辽源为2051元/㎡。

  数据

  长春:1月均价:5607元/㎡;2月均价:5607元/㎡;3月均价:5653元/㎡;4月均价:6952元/㎡,比3月上涨22.98%。

  吉林:1月均价,4896元/㎡;2月均价:4896元/㎡;3月均价:4896元/㎡;4月均价:4896元/㎡,比3月上涨0%。

  白山:1月均价,4298元/㎡;2月均价:4298元/㎡;3月均价:4298元/㎡;4月均价:4298元/㎡,比3月上涨0%。

  通化:1月均价,4263元/㎡;2月均价:4263元/㎡;3月均价:4263元/㎡;4月均价:4263元/㎡,比3月上涨0%。

  四平:1月均价,3914元/㎡;2月均价:3914元/㎡;3月均价:3914元/㎡;4月均价:3914元/㎡,比3月上涨0%。

  白城:1月均价,3854元/㎡;2月均价:3854元/㎡;3月均价:3854元/㎡;4月均价:3854元/㎡,比3月上涨0%。

  松原:1月均价,3068元/㎡;2月均价:3068元/㎡;3月均价:3068元/㎡;4月均价:3068元/㎡,比3月上涨0%。

  辽源:1月均价,2051元/㎡;2月均价:2051元/㎡;3月均价:2051元/㎡;4月均价:2051元/㎡,比3月上涨0%。

   42个县(市、区)18个城市房价下降

  对于42个县(市、区)房价的数据,只有3、4两个月份的数据,为此对比分析的也是这两个月的数据。其中,有18个城市的4月份房价相比于3月份,出现了下降;21个城市的4月份房价相比于3月份,出现了上涨;3个城市,则没有变化。

  从数据来看,在4月份,有8个城市的房价进入4000元以上。从城市分布来看,这8个城市来自长春、松原、延边和通化等4个地级市。其中,延边最多,有3个城市进入,分别为安图县、延吉市和敦化市;长春和松原各有2个城市,来自长春的有德惠市和双阳区,来自松原的则是乾安县和前郭县;通化有1个城市,为集安市。

  值得注意的是,前郭县的3月份房价还处于3900元以上,则在4月份上涨进了4000元以上,达到4025元/㎡。

  有22个城市的房价,在4月份属于3000元~3999元这个范畴的。与3月份相比,镇赉、靖宇、通榆及扶余4地均呈现上涨势态,由3月份的2000元以上进入到4月份的3000元以上。其中,通榆县涨幅最大,上涨14.8%。而龙井和图们两地在3月份的房价还处于3000元以上,则在4月份出现了下降,降到了2000元~2999元范畴。其中,龙井市的降幅达到19.86%。

  余下12个城市的房价,在4月份,处于2000元~2999元这个范畴,大体上处于2300元以上。

   数据

  集安市:3月,4709元/㎡;4月,4105元/㎡,下降12.84%。

  安图县:3月,4511元/㎡;4月,4111元/㎡,下降8.88%。

  延吉市:3月,4410元/㎡;4月,4429元/㎡,上涨0.45%。

  双阳区:3月,4281元/㎡;4月,4234元/㎡,下降1.11%。

  德惠市:3月,4256元/㎡;4月,4399元/㎡,上涨3.35%。

  敦化市:3月,4227元/㎡;4月,4753元/㎡,上涨12.45%。

  乾安县:3月,4022元/㎡;4月,4154元/㎡,上涨3.28%。

  前郭县:3月,3986元/㎡;4月,4025元/㎡,上涨0.98%。

  九台区:3月,3973元/㎡;4月,3810元/㎡,下降4.11%。

  梅河口市:3月,3803元/㎡;4月,3855元/㎡,上涨1.36%。

  东丰县:3月,3738元/㎡;4月,3825元/㎡,上涨2.32%。

  龙井市:3月,3718元/㎡;4月,2980元/㎡,下降19.86%。

  抚松县:3月,3714元/㎡;4月,3134元/㎡,下降15.62%。

  磐石市:3月,3648元/㎡;4月,3847元/㎡,上涨5.43%。

  汪清县:3月,3607元/㎡;4月,3607元/㎡,不变。

  珲春市:3月,3567元/㎡;4月,3558元/㎡,下降0.26%。

  长岭县:3月,3552元/㎡;4月,3552元/㎡,不变。

  榆树市:3月,3541元/㎡;4月,3539元/㎡,下降0.06%。

  桦甸市:3月,3449元/㎡;4月,3247元/㎡,下降5.87%。

  长白县:3月,3436元/㎡;4月,3436元/㎡,不变。

  图们市:3月,3361元/㎡;4月,2991元/㎡,下降11.02%。

  柳河县:3月,3289元/㎡;4月,3465元/㎡,上涨5.33%。

  公主岭市:3月,3226元/㎡;4月,3141元/㎡,下降2.64%。

  双辽市:3月,3143元/㎡;4月,3178元/㎡,上涨1.12%。

  通化县:3月,3134元/㎡;4月,3024元/㎡,下降3.49%。

  辉南县:3月,3125元/㎡;4月,3623元/㎡,上涨15.92%。

  梨树县:3月,3086元/㎡;4月,3158元/㎡,上涨2.35%。

  大安市:3月,3009元/㎡;4月,3125元/㎡,上涨3.87%。

  洮南市:3月,2977元/㎡;4月,2798元/㎡,下降6%。

  镇赉县:3月,2945元/㎡;4月,3054元/㎡,上涨3.69%。

  靖宇县:3月,2942元/㎡;4月,3027元/㎡,上涨2.91%。

  和龙市:3月,2930元/㎡;4月,2469元/㎡,下降15.73%。

  扶余市:3月,2904元/㎡;4月,3155元/㎡,上涨0.08%。

  东辽县:3月,2870元/㎡;4月,2828元/㎡,下降1.48%。

  永吉县:3月,2764元/㎡;4月,2750元/㎡,下降0.52%。

  舒兰市:3月,2761元/㎡;4月,2928元/㎡,上涨6.05%。

  农安县:3月,2756元/㎡;4月,2985元/㎡,上涨8.31%。

  临江市:3月,2746元/㎡;4月,2712元/㎡,下降1.22%。

  通榆县:3月,2693元/㎡;4月,3092元/㎡,上涨14.8%。

  伊通县:3月,2668元/㎡;4月,2344元/㎡,下降12.16%。

  白山市江源区:3月,2408元/㎡;4月,2425元/㎡,上涨0.70%。

  蛟河市:3月,2299元/㎡;4月,2606元/㎡,上涨13.37%。

   b.官方数据

   全省一季度15个市县商品房没有销售

  一部分官方数据,来自省住建厅副厅长刘萍在省政协的咨政协商座谈会发言。

  一季度,全省房地产开发投资完成29.72亿元,同比增长17.1%,增速高于全国平均增速10.9个百分点,高于辽宁、黑龙江和内蒙古。

  一季度,全省土地购置面积34.68万平方米,同比增长7.8%,而去年全年下降14.6%。商品房新开工面积68.4万平方米,同比增长128.8%,而去年全年下降36.7%。

  一季度,全省商品房销售面积166.99万平方米,同比增长117.5%,高于全国平均增速84.4个百分点,高于辽宁、黑龙江和内蒙古。

  一季度,全省商品住宅平均价格5146元/平方米,比去年全年平均价格下降67元。同比增长3.9%,低于全国平均增速14.3个百分点,低于辽宁,高于黑龙江和内蒙古。

  据省住建厅数据,一季度,全省二手房成交342.6万平方米,同比增长29.9%,增速比全年全年提高13个百分点,比1-2月份提高12.2个百分点。其中,3月份,全省二手房成交139.91万平方米,同比增长53%。

  截至3月末,全省已竣工商品房待售面积1502.9万平方米,比2015年底减少67.4万平方米,同比增长7.6%,增速比1-2月份回落0.9个百分点。

  一季度,全省商品非住宅销售17.9万平方米,占商品房销量的10.7%,低于去年全年1.8个百分点,低于去年同期10个百分点。2、3月份,二手非住宅成交量分别同比下降10.4%和9.7%。

  由于各地前期房地产调控力度、政策着力点、经济和人口结构不同,今年的房地产市场表现也各不相同,部分城市出现积极变化,也有部分城市维持低成交、高库存的局面。一季度,全省18个市县开发投资同比下降、14个市县没有投资;全省10个市县商品房销量下降、15个市县没有销售;12个市县二手房成交量下降;部分城市,特别是县级城市和县城的房地产市场形势仍不乐观。

  四平市一季度 铁西区商品住房登记成交价高于铁东区43元/平方米

  另一部分官方数据,来自四平市住建局官网。从数据来看,四平市一季度房地产无论是供应和销售都是下降的。

  28日,中国吉林网记者登录四平市住建局官网时,注意到该网站有“本市房地产形势分析”专栏,22日上传了“四平市2016年1至3月房地产市场信息”。

  商品房供应

  2016年1-3月商品房预(销)售批准总量为8.6万平方米,同比下降85%,铁东区占总量的22%,铁西区占78%。

  2016年1-3月商品房住宅预(销)售批准总量为7.6万平方米,同比下降63%,铁东区占总量的25%,铁西区占75%。

  商品房销售(登记数据)

  2016年1-3月市区商品房登记成交量为14.9万平方米 ,同比下降11%;其中铁东区成交量占29%,铁西区占71%。

  2016年1-3月市区商品住房登记成交量为13.4万平方米,同比下降8%;其中铁东区成交量占36%,铁西区占64%。

  商品住房分区供销分析

  2016年1-3月铁东区商品住房供应量为1.9万平方米,占总量的25%,登记销售量为3.7万平方米,占总量的36%,铁西区商品住房供应量为5.7万平方米,占总量的75%,登记销售量为9.7万平方米,占总量的64%。

  分户型商品住房市场分析

  从2016年1-3月商品住房分户型登记成交情况看,小于90平方米的中小户型套数占总套数的46%,面积占总面积的37%。

  不同户型商品住房供求结构分析

  从2016年1-3月不同户型商品住房供求结构统计数据看,小于90平方米的中小户型供应、登记销售,分别占各自总面积的25%和37%。

  商品房成交价格分析

  2016年1-3月市区商品房登记成交均价为每平方米4262元,同比下降5%,其中商品住房登记成交均价每平方米3771元,同比下降3%。

  商品住房分区成交价格分析

  2016年1-3月铁西区商品住房登记成交均价每平方米3799元,铁东区商品住房登记成交均价每平方米3756元。

  二手房成交价格分析

  2016年1-3月市区二手房登记成交均价每平方米2913元,同比上涨5%,其中二手住房登记成交均价每平方米2852元,同比上涨12%。登记成交价格主要反映买卖双方的申购价格,和市场实际价格比偏低。

   C.措施

   这4类城市该怎么做?

  28日,中国吉林网记者通过搜索注意到,在房地产去库存上,将城市分为四类城市,并不是吉林省的独创,而是一个普遍性的做法。但在具体措施上,国内一些城市采取的都是“一类一策”,而吉林省的“一城一策”则更为细化、更具针对性。

  采访中,中国吉林网记者也了解到,由于省里的指导意见刚出台,省内各地的“一城一策”则还在制定中,没有出台的。

  那这4类城市到底该怎么做?

  大致可以从以下几方面着手。

  支持新市民进城落户购房,尤其是鼓励已在城市生产生活的农民购房。以2014年为例,户籍人口城镇化率为46.7%,常住人口城镇化率54.81%,两者相差8.11个百分点,涉及210多万人,这是一个很大的需求。为了解决这部分人群的资金问题,省住建厅分别与省农行、省建行、农发行、国开行、邮储银行等金融机构签订去库存战略合作协议,创新“农民安家贷”、“农民专属个人住房贷款”等金融信贷产品,适当降低贷款利率、灵活认定收入证明、优化贷款频率。以省农行为例,全省一季度“农民安家贷”金融产品新增贷款9亿元,近5000户购房农民享受优惠政策,有力支持房地产去库存。

  从目前情况来看,棚改货币化安置是我省去库存见效最快的手段和方法。因此要求,全省货币化安置比例不低于50%,有条件的城市达到70%以上,力争逐步达到100%。允许各地将棚改储备货币化安置项目调整纳入到2016年棚改项目计划实施。商品房库存量大的城市,原则上不再新建棚改安置房,通过利用棚改资金,购买库存商品房的方式解决。

  用好用足住房公积金,扩大住房公积金制度惠及面。诸如,允许自由执业人员自愿缴纳住房公积金,享受相关政策。取消申请住房公积金贷款时对所购房屋面积限制,不再提供家庭拥有住房套数证明。

  取消限购等限制性措施。全面取消住房限购、金融机构限贷政策,购房无需提供住房所在地户籍证明、纳税或社保缴纳证明。取消商品房预销售价格备案审核制度,具体价格由企业按照市场实际情况确定。取消商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房面积占比70%以上的审批限制。

  对符合条件的非商品住房,可由投资者、政府收购或长期租用,改为“创客空间”、电商用房、教育培训、幼儿园、养老院等用房,也可改造为酒店式公寓以及用于养老、文化、旅游、体育产业等其他符合条件的经营性、公益类用房。

(责任编辑:张艾  )