压力山大 一季度吉林15市县商品房零销售

　　4月21日，我省出台化解房地产库存20条意见。

　　第19条意见，明确提出“实行‘一城一策’去库存”，并将全省城市分为四种类型。

　　28日，围绕这一条的内容，中国吉林网记者进行了采访。

　　 A.政策观察：

　　农安、梅河口与长春、吉林及松原同列一类城市

　　在第19条意见中，将全省城市分为四种类型，实行“一类城市”。

　　其中，一类城市被定义为，库存规模大、需求较为旺盛的城市。全省有5个城市和地区划进此类城市，具体为长春市、吉林市、松原市、梅河口市和农安县。相比于前三个地级市来讲，梅河口市和农安县属于县级市，它们缘何能进入一类城市中。

　　28日，中国吉林网记者向相关部门咨询，只得到一个概括性的回答，“我们是根据各地商品房库存规模和房地产市场实际，来划分的。”记者也注意到，此句话也被印发在文件中。

　　“不能吧？”28日，农安县住建局相关人员听到这个消息时，显得很为惊讶。

　　他说，还没有接到这个文件，也不知道农安被列入“一类城市”的原因。

　　随即，中国吉林网记者向他重复了一类城市的定义，“库存规模大、需求较为旺盛”。对于“库存规模大”，他有些不同意见，“我们从去年开始就积极消化房地产库存，效果也很不错”；对于“需求较为旺盛”，他则是持肯定态度的，“最近几年，农安的房子很火，进城安家的多。”

　　他也向记者解释，一是随着农村家长对高质量教育的需求，来农安读书的农村孩子比较多，很多家长为此将家搬进了城里；二是农村教师这几年进城买房的也比较多。这些都拉动了农安房地产的发展。

　　对于农安采取的去库存措施，他表示，主要是“统购商品房用于棚改”，2015年，已经买了3000套；今年，还将买3000套。

　　针对省里意见提出的“一城一策”，“还没有看到具体文件，文件来了后，我们也将针对文件给出的政策，来做我们自己的。”这位工作人员表示。

　　26日，省政协召开咨政协商座谈会，话题是“促进我省房地产市场健康发展”。会上，省住建厅副厅长刘萍做了发言。她表示，在意见下发后，将督促地方政府落实主体责任，制定出台房地产去库存实施细则。同时，密切跟踪国家去库存的政策走势，抓好贯彻落实。进一步加强房地产市场监测，及时掌握市场运行中出现的新情况、新问题，做好因城施策工作。

　　 延伸

　　白城等15个“四类城市”不设去库存任务

　　除了上述5个一类城市外，二类城市被定义为，“库存规模大、需求不旺盛”的城市，包括通化市、四平市、辽源市、公主岭市、榆树市、伊通县、延吉市、珲春市等8个城市和地区。

　　三类城市为库存规模小、需求不旺盛的城市，包括白山市、长春市双阳区、德惠市、永吉县、舒兰市、磐石市、蛟河市、辉南县、柳河县、通化县、白山市江源区、临江市、抚松县、长白县、扶余市、前郭县、洮南市、通榆县、图们市、龙井市、和龙市、汪清县、安图县等23个城市和地区。

　　四类城市为库存规模小、需求较为旺盛的城市，包括白城市、长白山保护开发区、长春市九台区、桦甸市、梨树县、双辽市、东丰县、东辽县、集安市、靖宇县、长岭县、乾安县、镇赉县、大安市、敦化市等15个城市和地区。

　　力争到2018年年底，一类城市商品住房库存量比2015年年底减少25%，二类城市和三类城市减少30%，四类城市不设任务，应密切关注房地产市场发展，及时采取措施，保持房地产市场平稳健康发展；各地非商品住房库存明显减少。

　 　B.数据观察：

　　目前，上述城市的房价如何？

　　28日，中国吉林网记者依据58同城、城市房产网上的各地房价数据，进行了梳理。其中，长春、吉林、四平、松原、辽源、通化、白山和白城等8个地级市的数据来自于58同城；42个县（市、区）的数据来自城市房产网。由于长白山保护开发区的房价在相关网站上都没有数据，没有列入此次观察范围之内。

　　同时提醒，本次观察采用的数据有可能与各地实际房价有所出入，不具备实际参考价值，只供此次数据分析之用。

　　此外，在采访中，中国吉林网记者也拿到部分官方样本。

　　 a.民间数据

　　8个地级市只有长春房价上涨

　　从数据来看，8个地级市中，只有长春的房价数据出现了上涨趋势，4月份比3月份上涨22.98%；其余7个地市，从1至4月份的数据来看，均没有变化。诸如，吉林市新房1-4月份均价，一直维持在4896元/㎡；白山为4298元/㎡，通化为4263元/㎡；四平为3914元/㎡；白城为3854元/㎡；松原为3068元/㎡；辽源为2051元/㎡。

　　 数据

　　长春：1月均价：5607元/㎡；2月均价：5607元/㎡；3月均价：5653元/㎡；4月均价：6952元/㎡，比3月上涨22.98%。

　　吉林：1月均价，4896元/㎡；2月均价：4896元/㎡；3月均价：4896元/㎡；4月均价：4896元/㎡，比3月上涨0%。

　　白山：1月均价，4298元/㎡；2月均价：4298元/㎡；3月均价：4298元/㎡；4月均价：4298元/㎡，比3月上涨0%。

　　通化：1月均价，4263元/㎡；2月均价：4263元/㎡；3月均价：4263元/㎡；4月均价：4263元/㎡，比3月上涨0%。

　　四平：1月均价，3914元/㎡；2月均价：3914元/㎡；3月均价：3914元/㎡；4月均价：3914元/㎡，比3月上涨0%。

　　白城：1月均价，3854元/㎡；2月均价：3854元/㎡；3月均价：3854元/㎡；4月均价：3854元/㎡，比3月上涨0%。

　　松原：1月均价，3068元/㎡；2月均价：3068元/㎡；3月均价：3068元/㎡；4月均价：3068元/㎡，比3月上涨0%。

　　辽源：1月均价，2051元/㎡；2月均价：2051元/㎡；3月均价：2051元/㎡；4月均价：2051元/㎡，比3月上涨0%。

　　 42个县（市、区）18个城市房价下降

　　对于42个县（市、区）房价的数据，只有3、4两个月份的数据，为此对比分析的也是这两个月的数据。其中，有18个城市的4月份房价相比于3月份，出现了下降；21个城市的4月份房价相比于3月份，出现了上涨；3个城市，则没有变化。

　　从数据来看，在4月份，有8个城市的房价进入4000元以上。从城市分布来看，这8个城市来自长春、松原、延边和通化等4个地级市。其中，延边最多，有3个城市进入，分别为安图县、延吉市和敦化市；长春和松原各有2个城市，来自长春的有德惠市和双阳区，来自松原的则是乾安县和前郭县；通化有1个城市，为集安市。

　　值得注意的是，前郭县的3月份房价还处于3900元以上，则在4月份上涨进了4000元以上，达到4025元/㎡。

　　有22个城市的房价，在4月份属于3000元~3999元这个范畴的。与3月份相比，镇赉、靖宇、通榆及扶余4地均呈现上涨势态，由3月份的2000元以上进入到4月份的3000元以上。其中，通榆县涨幅最大，上涨14.8%。而龙井和图们两地在3月份的房价还处于3000元以上，则在4月份出现了下降，降到了2000元~2999元范畴。其中，龙井市的降幅达到19.86%。

　　余下12个城市的房价，在4月份，处于2000元~2999元这个范畴，大体上处于2300元以上。

　　 数据

　　集安市：3月，4709元/㎡；4月，4105元/㎡，下降12.84%。

　　安图县：3月，4511元/㎡；4月，4111元/㎡，下降8.88%。

　　延吉市：3月，4410元/㎡；4月，4429元/㎡，上涨0.45%。

　　双阳区：3月，4281元/㎡；4月，4234元/㎡，下降1.11%。

　　德惠市：3月，4256元/㎡；4月，4399元/㎡，上涨3.35%。

　　敦化市：3月，4227元/㎡；4月，4753元/㎡，上涨12.45%。

　　乾安县：3月，4022元/㎡；4月，4154元/㎡，上涨3.28%。

　　前郭县：3月，3986元/㎡；4月，4025元/㎡，上涨0.98%。

　　九台区：3月，3973元/㎡；4月，3810元/㎡，下降4.11%。

　　梅河口市：3月，3803元/㎡；4月，3855元/㎡，上涨1.36%。

　　东丰县：3月，3738元/㎡；4月，3825元/㎡，上涨2.32%。

　　龙井市：3月，3718元/㎡；4月，2980元/㎡，下降19.86%。

　　抚松县：3月，3714元/㎡；4月，3134元/㎡，下降15.62%。

　　磐石市：3月，3648元/㎡；4月，3847元/㎡，上涨5.43%。

　　汪清县：3月，3607元/㎡；4月，3607元/㎡，不变。

　　珲春市：3月，3567元/㎡；4月，3558元/㎡，下降0.26%。

　　长岭县：3月，3552元/㎡；4月，3552元/㎡，不变。

　　榆树市：3月，3541元/㎡；4月，3539元/㎡，下降0.06%。

　　桦甸市：3月，3449元/㎡；4月，3247元/㎡，下降5.87%。

　　长白县：3月，3436元/㎡；4月，3436元/㎡，不变。

　　图们市：3月，3361元/㎡；4月，2991元/㎡，下降11.02%。

　　柳河县：3月，3289元/㎡；4月，3465元/㎡，上涨5.33%。

　　公主岭市：3月，3226元/㎡；4月，3141元/㎡，下降2.64%。

　　双辽市：3月，3143元/㎡；4月，3178元/㎡，上涨1.12%。

　　通化县：3月，3134元/㎡；4月，3024元/㎡，下降3.49%。

　　辉南县：3月，3125元/㎡；4月，3623元/㎡，上涨15.92%。

　　梨树县：3月，3086元/㎡；4月，3158元/㎡，上涨2.35%。

　　大安市：3月，3009元/㎡；4月，3125元/㎡，上涨3.87%。

　　洮南市：3月，2977元/㎡；4月，2798元/㎡，下降6%。

　　镇赉县：3月，2945元/㎡；4月，3054元/㎡，上涨3.69%。

　　靖宇县：3月，2942元/㎡；4月，3027元/㎡，上涨2.91%。

　　和龙市：3月，2930元/㎡；4月，2469元/㎡，下降15.73%。

　　扶余市：3月，2904元/㎡；4月，3155元/㎡，上涨0.08%。

　　东辽县：3月，2870元/㎡；4月，2828元/㎡，下降1.48%。

　　永吉县：3月，2764元/㎡；4月，2750元/㎡，下降0.52%。

　　舒兰市：3月，2761元/㎡；4月，2928元/㎡，上涨6.05%。

　　农安县：3月，2756元/㎡；4月，2985元/㎡，上涨8.31%。

　　临江市：3月，2746元/㎡；4月，2712元/㎡，下降1.22%。

　　通榆县：3月，2693元/㎡；4月，3092元/㎡，上涨14.8%。

　　伊通县：3月，2668元/㎡；4月，2344元/㎡，下降12.16%。

　　白山市江源区：3月，2408元/㎡；4月，2425元/㎡，上涨0.70%。

　　蛟河市：3月，2299元/㎡；4月，2606元/㎡，上涨13.37%。

　　 b.官方数据

　　全省一季度15个市县商品房没有销售

　　一部分官方数据，来自省住建厅副厅长刘萍在省政协的咨政协商座谈会发言。

　　一季度，全省房地产开发投资完成29.72亿元，同比增长17.1%，增速高于全国平均增速10.9个百分点，高于辽宁、黑龙江和内蒙古。

　　一季度，全省土地购置面积34.68万平方米，同比增长7.8%，而去年全年下降14.6%。商品房新开工面积68.4万平方米，同比增长128.8%，而去年全年下降36.7%。

　　一季度，全省商品房销售面积166.99万平方米，同比增长117.5%，高于全国平均增速84.4个百分点，高于辽宁、黑龙江和内蒙古。

　　一季度，全省商品住宅平均价格5146元/平方米，比去年全年平均价格下降67元。同比增长3.9%，低于全国平均增速14.3个百分点，低于辽宁，高于黑龙江和内蒙古。

　　据省住建厅数据，一季度，全省二手房成交342.6万平方米，同比增长29.9%，增速比全年全年提高13个百分点，比1-2月份提高12.2个百分点。其中，3月份，全省二手房成交139.91万平方米，同比增长53%。

　　截至3月末，全省已竣工商品房待售面积1502.9万平方米，比2015年底减少67.4万平方米，同比增长7.6%，增速比1-2月份回落0.9个百分点。

　　一季度，全省商品非住宅销售17.9万平方米，占商品房销量的10.7%，低于去年全年1.8个百分点，低于去年同期10个百分点。2、3月份，二手非住宅成交量分别同比下降10.4%和9.7%。

　　由于各地前期房地产调控力度、政策着力点、经济和人口结构不同，今年的房地产市场表现也各不相同，部分城市出现积极变化，也有部分城市维持低成交、高库存的局面。一季度，全省18个市县开发投资同比下降、14个市县没有投资；全省10个市县商品房销量下降、15个市县没有销售；12个市县二手房成交量下降；部分城市，特别是县级城市和县城的房地产市场形势仍不乐观。

　　 四平市一季度 铁西区商品住房登记成交价高于铁东区43元/平方米

　　另一部分官方数据，来自四平市住建局官网。从数据来看，四平市一季度房地产无论是供应和销售都是下降的。

　　28日，中国吉林网记者登录四平市住建局官网时，注意到该网站有“本市房地产形势分析”专栏，22日上传了“四平市2016年1至3月房地产市场信息”。

　　 商品房供应

　　2016年1-3月商品房预（销）售批准总量为8.6万平方米，同比下降85％，铁东区占总量的22％，铁西区占78％。

　　2016年1-3月商品房住宅预（销）售批准总量为7.6万平方米，同比下降63％，铁东区占总量的25％，铁西区占75％。

　　 商品房销售(登记数据)

　　2016年1-3月市区商品房登记成交量为14.9万平方米 ，同比下降11％；其中铁东区成交量占29％，铁西区占71％。

　　2016年1-3月市区商品住房登记成交量为13.4万平方米，同比下降8％；其中铁东区成交量占36％，铁西区占64％。

　　 商品住房分区供销分析

　　2016年1-3月铁东区商品住房供应量为1.9万平方米，占总量的25%，登记销售量为3.7万平方米，占总量的36％，铁西区商品住房供应量为5.7万平方米，占总量的75%，登记销售量为9.7万平方米，占总量的64％。

　　 分户型商品住房市场分析

　　从2016年1-3月商品住房分户型登记成交情况看，小于90平方米的中小户型套数占总套数的46％，面积占总面积的37％。

　　 不同户型商品住房供求结构分析

　　从2016年1-3月不同户型商品住房供求结构统计数据看，小于90平方米的中小户型供应、登记销售，分别占各自总面积的25％和37％。

　　 商品房成交价格分析

　　2016年1-3月市区商品房登记成交均价为每平方米4262元，同比下降5％，其中商品住房登记成交均价每平方米3771元，同比下降3％。

　　 商品住房分区成交价格分析

　　2016年1-3月铁西区商品住房登记成交均价每平方米3799元，铁东区商品住房登记成交均价每平方米3756元。

　　 二手房成交价格分析

　　2016年1-3月市区二手房登记成交均价每平方米2913元，同比上涨5％，其中二手住房登记成交均价每平方米2852元，同比上涨12％。登记成交价格主要反映买卖双方的申购价格，和市场实际价格比偏低。

　 　C.措施

　　这4类城市该怎么做？

　　28日，中国吉林网记者通过搜索注意到，在房地产去库存上，将城市分为四类城市，并不是吉林省的独创，而是一个普遍性的做法。但在具体措施上，国内一些城市采取的都是“一类一策”，而吉林省的“一城一策”则更为细化、更具针对性。

　　采访中，中国吉林网记者也了解到，由于省里的指导意见刚出台，省内各地的“一城一策”则还在制定中，没有出台的。

　　那这4类城市到底该怎么做？

　　大致可以从以下几方面着手。

　　支持新市民进城落户购房，尤其是鼓励已在城市生产生活的农民购房。以2014年为例，户籍人口城镇化率为46.7%，常住人口城镇化率54.81%，两者相差8.11个百分点，涉及210多万人，这是一个很大的需求。为了解决这部分人群的资金问题，省住建厅分别与省农行、省建行、农发行、国开行、邮储银行等金融机构签订去库存战略合作协议，创新“农民安家贷”、“农民专属个人住房贷款”等金融信贷产品，适当降低贷款利率、灵活认定收入证明、优化贷款频率。以省农行为例，全省一季度“农民安家贷”金融产品新增贷款9亿元，近5000户购房农民享受优惠政策，有力支持房地产去库存。

　　从目前情况来看，棚改货币化安置是我省去库存见效最快的手段和方法。因此要求，全省货币化安置比例不低于50%，有条件的城市达到70%以上，力争逐步达到100%。允许各地将棚改储备货币化安置项目调整纳入到2016年棚改项目计划实施。商品房库存量大的城市，原则上不再新建棚改安置房，通过利用棚改资金，购买库存商品房的方式解决。

　　用好用足住房公积金，扩大住房公积金制度惠及面。诸如，允许自由执业人员自愿缴纳住房公积金，享受相关政策。取消申请住房公积金贷款时对所购房屋面积限制，不再提供家庭拥有住房套数证明。

　　取消限购等限制性措施。全面取消住房限购、金融机构限贷政策，购房无需提供住房所在地户籍证明、纳税或社保缴纳证明。取消商品房预销售价格备案审核制度，具体价格由企业按照市场实际情况确定。取消商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房面积占比70%以上的审批限制。

　　对符合条件的非商品住房，可由投资者、政府收购或长期租用，改为“创客空间”、电商用房、教育培训、幼儿园、养老院等用房，也可改造为酒店式公寓以及用于养老、文化、旅游、体育产业等其他符合条件的经营性、公益类用房。(中国吉林网记者/王小野  松花江网编辑/陈炳桥)