追问出兑潮：长春市重庆路43户商家为何出兑
走在 长春 重庆路商圈，总能看到“旺铺出兑”的消息 新文化记者 刘阳 摄
重庆路简史
1933年
始建，当时称为丰乐路
1946年
改称重庆路
1952年
长春第五百货商店（现在更名为长春百货大楼）开业，围绕其建设配套商业，搭建重庆路商圈外延轮廓
1991年
长春百货商业进入发展期，国贸中心商场的成立，助力重庆路后期商业的发展。此后，以长春卓展购物中心落地，大量品牌专卖店、商场落地，商圈盈利能力增强，也由此进入了品牌和时尚的时代。
近几年
商圈再度改造升级，迎合现代商业潮流
临近春节，本应该是商家促销的旺季，但眼下重庆路商圈却是另一番情景:部分个体商户“不务正业”，挂起了“出兑牌”———“旺铺转让”、“档口出兑”，“门市急兑”！从一个商圈，转移到了另一个商圈。距离桂林路商铺出兑潮（130家商铺中有28家出兑）仅相隔一个多月，相似场面在重庆路商圈复制般上演。作为长春市的市级商业中心，人们不禁要问，重庆路怎么了，兑店缘何成风？是租金上涨压力逼迫，还是商圈陷入困境，亦或是另有隐情？
拌饭掌柜
客源骤降
现在收入 不抵两年前一半
1月27日6时50分，和往常一样，吃过早饭，化了妆，徐燕（化名）从康平街附近出租房出发，步行前往1500米之外的“档口”。徐燕的档口在崇智路上一家地下美食城里，面积13平方米，两年多档口租金没变化，每月3000元左右。她主营拌饭、炒饭、烤肉饭，简单家常菜，价格从几元到十几元不等。
按照就餐客流分布，“早中晚”模式在这里适用。一个半小时后，附近一些做生意的小老板或店员，稀稀拉拉地出现在美食城内，这也预示第一波就餐潮出现。“老弟吃点啥，看看，全都热乎的。”和美食城内所有的商家一样，看到有顾客从档口经过，徐燕都会热情地“缠住”食客，流程般的问询、机械式的微笑送走了第一波生意，时间已是9点有余。10元钱一份（炒）拌饭，徐燕只卖了5份。这样的情景又陪徐燕送走了午餐和晚餐时段。卖了多少，赚了多少？放在过去，对她来说，结账那是一天中最兴奋的事，可是当晚她却不再热情。
“起早贪黑，一共卖了不到400块钱，比昨天还差。”徐燕告诉新文化记者，从去年年初到现在，生意就一直不理想，特别2014年11月下旬，人防地下商场关闭对美食城冲击特别明显。
她给记者算了一笔账，目前的档口，厨师是外雇的，每个月工资3500元，各种费用一个月得5000元，按照现在平均收入430元计算，每个月也就剩4000多元，在商城品牌店给人卖货，也能赚这么多。
“走着看吧，实在不行就兑出去，现在收入抵不过两年前一半，美食城档口已经有很多商家贴出兑信息了，都说是旺铺出兑，其实大家心明镜，就是不赚钱了。”徐燕说。
在新文化记者调查走访过程中发现，美食城内70余个有牌匾的档口商家中，商场出租、个人出兑档口，多达15个。从以往的经营品类来看，主要集中在烤肉拌饭、兰州拉面、手擀面以及家常炒菜、麻辣烫。
服装店老板
没有生意 租金好几年没涨
徐燕口中兑店，正在上演。“杨柳细腰，烈焰红唇，香气逼人，衣着时尚”。这是崇智路一家商城内，服装店老板王姐给周边同行们的最深印象。她常说：“卖女装其实是一个传递美丽的行当。”靠着自悟的经营之道，在早年的经营中确实助力日常销售。但眼下，她渐渐发现这招不灵了。
“一个商场里，卖衣服的都比买衣服的多，现在网上买衣服更容易，竞争太激烈了，这个月我连费用都没赚回来。”她指着凳子上，用手机架支起来的手机告诉新文化记者，没事就看《武媚娘》，手机面板都烫手了。
在交谈中记者得知，她在这里卖女装已有3年，不足10平方米的小屋每月租金2200元，算上每月几十元杂费，日均租金开销80元左右。“不瞒你说，第一年刚干的时候，生意不错，一个星期成本就能赚出来，衣服款式好的都翻两倍卖，现在利薄了，成交几率还小，一个星期没几天能开张，去年人防关闭，来了不少同行，竞争更大了，生意越来越难做，根本赚不回费用，这个商场里，干一两个月就有兑店的。”她坦言，幸好这几年租金没涨，要是再涨价打死也不干了。
的确如此，如同她描述的一样，在重庆路上另外一家临街综合性商场内，商家也遇到类似的烦恼。
一位不愿意透露姓名的商家告诉新文化记者，如果白天不是商场播放的音乐和商家不时的促销广告提醒，真的觉得要关门了，因商户收入锐减，该商场从去年至今，售卖服装和古玩的楼层，前前后后，有40多家商铺老板出走。
■街东街西
315户商家43户出兑
根据划分，重庆路商圈是由人民大街、永安街、北安路、西安大路所围成的区域，重庆路西起同志街，东至大经路，横跨朝阳区和南关区，全长1500米。记者选取了该商圈最热门的重庆路、重庆胡同、崇智路、光明路、清明街、近埠街等商业“单元”内的门市、商铺、档口为样本进行调查。
据记者不完全统计的调查结果显示，在总计315户商家中，有43户出兑。从商家规模来看，上述出兑商家多为中小商户。需要说明的是，此次记者调查的都是明确贴有出兑字样的。长春铭家地产总经理李鸿羽告诉记者：“真实情况比你看到的还要严重，粗略统计一下，从去年年末到现在，通过我们想把门市（不算商铺）出兑的就有70家左右，有的人之所以不贴是怕影响现在的经营。”
短时间内，如此之多的兑店商家能否顺利兑出？“兄弟，3年前我现在这个铺子，好几个商家看中了，那个时候，加3000元才能搞到手。”重庆胡同上贴了3周门市出兑信息的刘老板抱怨，为了能把房子兑出去，只要几万元兑费，还赠送两个月约万元租金，但是还是没人问。门市、商铺、档口难兑并非个例。这一点，李鸿羽深有感触：“真是供大于求，兑店周期长，有的商家为了把店顺利兑出，不惜通过赠租金、赠装修来作为兑店的筹码。”李鸿羽说，这在过去是无法想象的。
■出兑背后
叠加因素“逼走”商家
兑店不是一种简单的商业行为，它折射出的往往是商圈痛点。而从本次的调查结果来看，中小商户恰恰成了兑店的主力军。兑店背后，有何隐情？重庆路商圈怎么了？
“我们做过调研，最近两年，其实租金涨幅并不是左右商家去留的主要原因。” 吉林 省商业联合会秘书长宋君东认为，经济大环境影响了人们的消费意愿，商圈门市、商铺、档口租赁，一般都是一签多年，许多都是在市场景气、客流稳定时签订，一旦收益下滑，就会产生兑店预期，另外还有几个根本性问题，诸如电商行业快速发展，冲击了传统实体商家。另外，商圈同质化商品偏多，商品特色不鲜明，停车场等配套设施滞后，束缚了商圈发展。与此同时，城市外扩，新商圈和新商业综合体崛起，让重庆路这个中心商圈，吸金、吸客能力下降。
其实，如同宋君东分析那样，造成如今兑店潮的并非是一直以来外界普遍认为的租金问题，其实是综合叠加传导，仅电商、外围商业综合体截流等方面就能说明问题。
先看租金，新文化记者从李鸿羽等从事商铺租赁业务的房产中介负责人所提供的数据信息，以及梳理分类信息平台租金与兑费早年报价后得出的综合结论来看，2008年到2010年，商铺、门市、档口租金年均上涨30%，且出兑信息较少。而从此以后，商圈租金出现两极分化，地段佳、客流大的旺铺、门市、档口租金涨幅较大，与其相对，地点优势不明显、客流分散的同类商铺、门市、档口租金，多年未变，但兑店数量信息却有所增加。“从所掌握的情况来看，最近3年，这里年均阶段性涨幅15%~20%。”李鸿羽表示，至少没出现其他商圈报复性上涨现象。
再看网购冲击，当实体店面渐渐变成网商“体验店”之际，一系列数据也在诠释着这方面的影响。国家统计局长春调查队曾对500户城市居民抽样调查数据显示，2011年长春城市居民网购消费同比增长3.7倍。当年长春市城市居民通过互联网购买商品或服务性支出人均54.34元，是2010年的3.7倍，是2009年的11倍。而综合淘宝电商公布的年度消费支出和购买力，2012~2014年，长春在网络消费方面，牢牢占据“头把交椅”的位置。而记者从吉林省商务厅获悉，2014年，全省社会消费品零售总额实现6081亿元，同比增长12.1%。其中，全省电子商务交易总额1800亿元，同比增长38%，网络零售额560亿元，同比增长45%。
此外，以重庆路为中心，遍布城市东南西北各个位置，已经建设完毕或正在建设城市综合体，截流着原本属于这里的客流。新文化记者梳理统计，截至目前，长春除了传统的火车站、重庆路、桂林路、红旗街、黑水路、光复路商圈外，南部新城商圈、东方广场商圈、净月商圈、西环城路商圈等可以满足周边居民基本生活需求的新商业中心也已经初步形成。公开资料显示，长春目前已规划建设的大型商业综合体项目已经超50余个，预计体量超过300万平方米。
“吃喝玩乐外围商业综合体，都提供这样的服务，出现这样被动局面，其实也是可以预见的。”宋君东如是说。
■如何破局
商业多极化下转变营销思路
昔日，重庆路是长春的一个黄金商圈，日均客流量能达到40万人次，节假日60万人次，周围交通四通八达，地理位置优越。如今，客流下降，盈利能力减弱，商业多极化下，形式多样商业综合体快速成长，让重庆路商圈不再耀眼，怎样提高综合竞争力，构架未来？重庆路如何“破局”？
宋君东认为，在不利的大背景下，重庆路上经营者应该找准定位，去同质化，差异化经营，人性化经营。这种差异化，主要体现在商品的适应性、商场层次性、规模合理性，兼顾高、中、低档商品相对“稀缺性”，提高服务质量，提升购物环境意识，适应现有商圈辐射带市民的消费水平，以及消费心理，可顺应潮流，尝试新媒体营销（微信、微博）等，实现营销思路转变。
■相关链接
中国购物中心现泡沫？
由中国连锁经营协会联合德勤等机构发布的《2014中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，目前，我国拥有近3500家购物中心，这个数字是美国现有购物中心的近3倍（截至2014年年中为1200家）。商业地产咨询公司世邦魏理仕报告称，在2014至2016年间，全球在建购物中心面积最大的20个城市中，中国城市占据13席。
中国购物中心产业咨询中心也预测，从现在到2025年，还会有7000家购物中心建成开业，届时中国内地的购物中心将超过一万家。
美国一家地产分析公司的调查报告称，在今后5年内，美国境内15%的购物中心将停业关闭，分析认为，造成这一泡沫现象的原因包括经济萧条、网络购物兴起、购物中心环境变化，以及新型城市商场的产生等。
仲量联行大中华区董事总经理冯建强表示，供应量几乎翻番，这将对中国购物中心运营者带来巨大挑战。
据新华社
