政策频出成交量大涨 3月长春楼市现“小阳春”

03.03.2016  18:36

 

3月2日,长春雪过天晴。在地产咨询公司总经理杨懿看来,这就像是3月的长春楼市,回暖升温,“小阳春”提早到来。

 

克而瑞长春机构最新数据显示,上周,长春商品住宅市场成交面积与套数环比上升均超80%。另外,来自上海易居房地产研究院的数据也显示,30个典型城市2月份成交创近7年同期新高,尤其是月末多个城市出现连夜购房、开盘售罄、交易中心人满为患等恐慌性交易。

 

从前几年的调控到去天量库存,政策大招频出,量价攀升,房地产的春天又来了?记者通过对近期房地产成交、价格以及政策等关键信息的梳理,试图从中找寻答案。

 

2月成交创近7年同期新高

 

2月末,多个城市出现连夜购房、开盘售罄、交易中心人满为患等恐慌性交易。另据克而瑞长春机构数据显示,长春市商品房成交量回升,政策引导下,楼盘的到访量持续走高。

 

对比历史数据,今年2月份市场成交量为近7年来同期最好水平。30个典型城市中,有18个城市的成交量出现了同比增长态势。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,与市场交易相对活跃有关,按城市分类,一线、二线、三线城市2月份同比增幅均有抬头。其中,一线成交增长明显,由1月的12.0%扩大至33.6%;二线城市由1月的17.5%扩大至36.9%,三线城市则由1月的-2.8%扩大至14.6%。三类城市中,东部城市的增幅最大,中部城市反弹最明显,西部城市偏弱。

 

对于部分三线城市来说,目前房价正处于不涨不跌的状态,利用两成商贷首付的新政而积极入市,是大多数购房者认同的购房思路。

 

分析

 

刚需产品成交量激增

 

长春节后楼市为何突然成交量激增?

 

并不奇怪,因为需求一直都存在。”吉林省乾城地产咨询公司总经理杨懿在接受记者采访时表示,北上广深对于政策的刺激历来比较敏感。此外,从本地市场来看,更多的是基于市场的内在规律,比如“购房周期”。目前来看,又到了一个改善性刚需的节点上,而目前市场上配套、服务都不错的改善型产品提供得较少。所以,从目前情况来看,刚需产品卖得比较好,库存去化较快。而从去年以来,投资型产品的成交下滑就很明显。

 

以杨懿所在公司以及其同行所代理的项目为例,投资型项目对于政策利好的反应速度很慢,电话量、到访量都没有明显增加。相反,改善型刚需尾盘的一项目,去年1个月才成交两三套,从今年2月下旬开始,一周就能成交两三套。

 

此外,杨懿感觉最明显的变化就是,来找她谈项目合作的开发商多了。“去年下半年,整整半年,没有一个开发商找我谈新项目。而从2月下旬到现在,也就半个月时间,来谈合作的就有五六家,特别是之前拿地想启动新项目的意向增多。”杨懿说。

 

2月份市场交易比预计的要好,这和各类宽松购房政策的实施有关。”严跃进表示,从房价走势看,基本上各大城市的房价同比增幅开始由负转正。在买涨不买跌的心理预期下,购房者入市的积极性提高,但要提防房价被进一步推高的风险。

 

上涨城市增多 长春仍降

 

去库存政策出台——刺激楼市成交——供需变化带来房价的抬升,去库存和控房价之间,理论上来看确实存在一定的矛盾。

 

从近期官方及机构公布的房价数据来看,也出现了一些苗头。

 

国家统计局公布的1月份全国住宅销售价格变动情况显示,70个大中城市中38城环比上涨,上涨城市个数持续增加,同比上涨的城市数量增至25个,占比超过30%。1月份长春房价数据显示为环比降0.3%,同比降1.8%。

 

中国指数研究院发布的2月百城价格指数报告显示,61个城市环比上涨。而长春,吉林两市,2月房价环比分别下降1.7%和1.8%,样本平均价格分别为6593元/平方米和5121元/平方米。

 

对于长春过去两月的房价下降,业内人士分析称,这与年初刚需低价楼盘的集中成交及备案相关联,拉低了整体均价。

 

担忧

 

库存去了 房价要涨了?

 

记者整理了长春多家在售楼盘近期成交及价格信息发现,目前虽然还未出现价格的整体性上扬,但已有部分楼盘喊话要涨价。

 

以某楼盘提供的信息为例,2月份的成交均价为6800元/平方米,自3月1日起每平方米涨100元。“现在贷款首付降了、契税成本也降了,很多年前还在犹豫的客户,这段时间也都陆续办理了购房手续。”记者以普通客户身份咨询时,长春某楼盘置业顾问表示,现在均价不到7000元/平方米,不过一些比较抢手的房源能否一直维持当前价格不好说,近期很有可能涨价。

 

上海易居房地产研究院公布的1月份50城库存报告显示,有24个城市存销比小于14个月,房价容易上涨,26个城市存销比大于14个月,去库存周期较长,房价容易下跌。而长春的存销比已从去年2月份的19个月降至目前的15个月。

 

地方性去库存利好频出

 

值得注意的是,近期各地陆续出台的去库存政策成为另一个热词。其中,沈阳的“零首付”政策昙花一现尤其引人关注。此外,春节后包括重庆、河北、福建、杭州等地都陆续出台了楼市新政,包括降低房企税费、购房现金直补、放宽公积金贷款条件等等,地方性去库存利好频出。

 

而长春在今年2月初的全省住房城乡建设工作会议也做出了去库存安排,包括加大棚改货币化安置力度、鼓励农民购房、用足用好住房公积金、培育和发展住房租赁市场,开展购租并举等有益尝试。

 

解读

 

救市也要谨防用力过猛

 

经济学者马光远直批“零首付”是沈阳版的美国次贷。他认为,在库存最近两年一直位居全国各大城市前列的情况下,沈阳市通过鼓励性的举措,通过一系列的途径加快消化库存并无不妥。但是,不能在高库存的压力下失去了方寸和底线。

 

那么,在去库存举措方面,怎样才是更好的选择?如果避免因去库存而采取“用力过猛”的举措?

 

沈阳的零首付政策‘相对任性’,用力过猛。”严跃进表示,在救市举措上,后续大的趋势依然是在首付比例上调整,比如鼓励各个商业银行各自调整首付比例。

 

严跃进认为,长春市场可能会因为沈阳的救市而有变动,方向基本上是加速成交上升和房价的小幅上涨,适当进一步宽松也是有可能的。比如说郊区市场可以适当进行各类补贴或者落户政策进行放松。市区相对来说可以在政策上有所保守,近期长春市区的楼盘价格也有抬头的趋势。

 

在货币宽松、政策回暖的刺激下,一线城市房价上涨符合逻辑,但疯涨疯抢不符合逻辑。”马光远建议,对于地方的救市举措,要进行合规性审查,去库存虽然很重要,但没有底线、不计后果的去库存的政策必须禁止。

 

交易量上升 市场热度将继续

 

政策大招频出,量价齐升,房地产的春天又来了?对此,业内人士的观点不一。

 

从长春目前的购房市场情况来看,总体上会继续上涨。”严跃进认为,购房者的预期一旦形成,那么3月份的市场交易势必会比较火热。尤其在投资预期不稳定的情况下,房产持有的优势会进一步显露出来。

 

从长春2月份热销的楼盘可以看出,部分央企类的项目即便价格有较大上调,但市场交易依然比较火爆。所以3月份预计一些品牌价值高的房企项目,可能会有一个相对有底气的涨价动作。这个时候市场交易量也会有继续上升的可能。

 

小阳春”有多久仍有待观望

 

长春市场供应量大,需求也大,但是产品类型上不平衡,从目前的‘小阳春’很难判断后市能否持续回暖。”杨懿认为,目前来看,市场的库存去化压力仍然比较大,今年的难点会是商业产品的去化问题。

 

吉林省达声置业总经理杨舒越也表示,近半个月以来,成交增加明显。以长春某楼盘为例,因为是学位房,政策利好赶上开学前期,成交量比去年年末出现数倍增长,原来每天成交一两套,近期每天成交七八套。不过,杨舒越认为,近期成交量的激增,更多是借助税费、贷款政策的利好,消化掉了前期观望犹豫的买家,出现了一波成交小高峰。但是,能否出现新的需求,维持成交增势,还很难说,或许需要进一步的政策刺激。