长春各小区居民楼开公司 居民可“一票否决”

“楼上是家咨询公司、楼下是美容院、隔壁是培训班……”近来，有市民向记者反映，在长春市区不少小区内，业主将闲置的住宅房屋租给一些公司和个体经营者当做经营场所，尽管小区内商业的便民服务让居民在家门口就可以解决一些居家问题，但由于公司混杂在居民楼内，天天人来人往乱哄哄，影响了居民的正常生活。对此，记者调查了长春市多个小区发现，公司、商户“寄生”在居民区的现象很普遍，而商家选择住宅楼里开公司，图的就是便宜，而由此带来小区外来人员增多，不仅使其他住户的生活受到干扰，也带来种种安全隐患。

【调查】商户“寄生”居民楼 业主生活受影响

“家里的门铃经常被陌生人按响，打听是不是钢琴培训班。”家住朝阳区前进大街某小区的刘女士向记者反映，自家楼下开了一家“少儿钢琴培训班”，由于没有任何标识，导致其经常遭遇按错门铃的情况。“50多户人住在这里，只有一部电梯，每到下班时也是培训班下课时，家长们蜂拥而来接孩子，来来往往的人非常多，回家等电梯经常要等半天。”刘女士告诉记者，虽然楼门装了电子防盗锁，可每天这么多人进进出出，让人住着没有安全感。

市民张先生告诉记者，自家楼下开了一间酒吧。“我们家在酒吧楼上，每天晚上就像睡在低音炮上面，吵死了。我是个上班族，需要好好休息，希望楼下商户能给大家创造一个安静的生活环境。”

“公司”开进居民楼是个例还是普遍现象？近日，记者在市区多个住宅小区发现，大多数小区都存在“住改商”的现象，并且越是交通便利、配套足的大型社区，“住改商”现象就越普遍。

在桂林路附近一小区内记者看到，许多临街住宅的窗户上打出各类大字广告，并附有业务联系电话。记者在小区内转了一圈，多座居民楼的窗户上贴着“律师事务所”“小饭桌”字样，甚至有的窗户外面还挂着广告牌。而在红旗街附近一小区，由于邻近电脑城，不少公司租来房屋做仓库。有小区业主反映，连停车位、公共绿地都被占用了。

在南湖大路某小区记者看到，居民楼外墙上挂着房产中介和教育培训机构的广告牌，上面写有商户的名称和电话，很是显眼。而在一楼的楼道口还竖有一家教育培训机构的指示牌。“这些公司都是近几年开进小区里的，而且还有越来越多的趋势。”家住该小区的一位居民介绍说，几乎每幢每层都有公司入驻，以外贸、网络、快递、中介等小公司为主。有的公司堂而皇之地把招牌挂在墙上，有的公司则不挂招牌，但推门进去，一张张办公桌排列成行，加班的员工忙得热火朝天。

长江路附近一小区的住户反映，楼上的各种公司越来越多，人流量也越来越大，电梯一直就没闲过。一些公司还经常搬运货物，电梯超负荷运转，老出故障，维修费却没人承担。

记者在采访中了解到，一些小旅馆、足浴店等开在住宅楼里，噪音大、卫生差，有时候甚至有人喝醉了在楼道里随地小便……

【算账】公司进居民楼 房租、水、电成本低

为什么“公司”会开进居民楼？记者调查发现，租金较低、物业费相对便宜、方便停车等原因使得居民住宅楼成为各类小型公司创业者的首选目标。此外，住宅小区人员密集，客流量大也是众多商户“住改商”的原因之一。

尹帅是一名摄影师，最近筹备成立一个小型的工作室，由于客户多来自网络，所以工作室是否是门市并不重要。他给记者算了笔账：按照目前长春的行情，150平方米左右的住宅，月租金6000元左右，150平方米的写字楼，月租金要9000元至12000元，而同一地段、相同面积的商用门市房租金则更高。很明显，公司开在居民楼里是最省钱的。“除去高额的房租，水、电、气的价格，民用低于商用，在居民楼内开店，运行成本会低很多。”尹帅说，门市、写字楼租金一路看涨，小公司无奈下只能转租民宅，市场有需求，自然有业主乐此不疲地将自己出租的房源“住改商”。在一些房主看来，将房子租给商户也比租给普通住户划算，因为这样可以拿到更高的租金。如此两厢情愿，使得一些小成本、小规模的公司，纷纷选择交通便利的住宅小区开展业务。

【物业】没有执法权只能告知或默认

商户到住宅楼里开公司，必然涉及到物业管理，那么物业对此怎么看呢？

“‘住改商’越来越普遍，给小区的管理带来了很多不必要的麻烦，但是我们的确没办法！”采访中，一小区的物业负责人严先生颇为无奈地说，小区外来人员增多，卫生、安全等管理难度增大，物业压力很大，但物业公司是服务性质的企业，并没有执法权。多数情况下，物业只能告知房主不能改变房屋的用途，在没有影响到多数居民生活的情况下，一般对于“住改商”现象采取默认的态度。

【法规】必须经有利害关系的业主同意

而记者查询相关法规发现，2014年12月，省政府曾专门印发《吉林省市场主体住所（经营场所）登记管理暂行办法的通知》，其中第八条规定：申请人将住宅改变为经营性用房的，应当遵守法律、法规及管理规约，并经有利害关系的业主同意，同时符合国家和我省相关强制性技术标准要求，保证建筑物的结构安全和消防安全，所从事的经营活动不得影响居民正常生活秩序，不得从事存在安全生产隐患、污染环境、影响居民身体健康和生命财产安全的生产经营活动。

此外，对利用住宅从事娱乐场所经营、互联网上网服务、危险化学品及烟花爆竹生产、储存和经营的，工商行政管理部门不予办理营业执照。也就是说，将住宅改变为经营场所，要先得到邻居的同意，如果邻居不同意或根本不知情，居民可以举报。

【律师】受侵害业主可诉诸法律

南关区某律师事务所的杨智勇律师介绍称，从法律上来讲，“住改商”是不允许的。房产部门在建房时已明确了房屋的使用性质，小区业主对于房屋的所有权也是有所限制的，只能穷尽对住宅的使用，不能随意改变其用途。如果擅自将住宅楼改成经营性住房，受侵害的业主可以诉诸法律。

同时，杨律师说，2009年最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对“住改商”行为的合法性进一步作出规定，业主将住宅改变为经营性用房，必须经整栋楼的业主同意，只要有一名利害关系人向法院主张不同意，就可以“一票否决”。因此，对自己所在居民楼内开设饭店、公司不满的居民不必担心，完全可以拿起法律武器，维护自己的合法权益。

同时，杨律师也表示，开设在居民楼的公司、饭店大多隐蔽性很强，工商、环保部门在日常巡查过程中无权对居民住户进行检查，很难发现此类违规、违法问题。这也给日常管理带来很大不便，因此，广大居民对这些现象应进行举报，只要举报就会处理。