银行降息后 提前还房贷并不划算

　　本报记者 李秀薇

　　对于贷款购房者来说，最喜欢银行降息。由于多数银行采用次年调息方式，也说是说，本月初开始，已有不少购房者的月供负担在一定程度上降低了。

　　回顾2015年，央行共进行了5次降息，五年以上的商业贷款从今年年初执行的基准利率6.15%下调至4.9%，算下来降息之前和之后相差1.25%。公益理财师刘禹帮市民算了笔账，假设某商业贷款购房者办理100万元的房贷，还款期限为20年，按照降息前6.15%的利率，根据等额本息的还款方式，总共将需要支付的利息总额为740267.62元，每月还贷金额为7251.12元；而如果按照4.9%的新利率，采取等额本息的还款方式，则每月的还款金额只要6544.44元，总共的利息支付也降低至570665.72元。比较而言，实行新的基准利率后，总利息支出减少近17万，每月房贷少还706.68元。

　　“一般利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整。”刘禹说，但对老房贷者来说，可能存在三种情况：一是所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率；二是满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率；三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。另外，公积金贷款利率的调整一律在每年的1月1日。

　　对于提前还贷是否划算，刘禹认为，有些银行会约定交一定比例的违约金，有的银行会以“是否满一年”为界，贷款不到一年会收取违约金，一年以后不收取。“处于还贷初期的客户，若有好的理财方向，提前还贷还可以，但若处于还款中后期，由于已偿还大部分利息，因此提前还贷不划算。”刘禹说，对于以前买房申请到利率8.5折优惠的市民，打折后的利率为4.165%，低于银行理财产品的收益水平，因此，如果之前享受7折、8.5折优惠利率或办理公积金贷款者，在2015年五次降息的情形下提前还贷是不划算的。