屋顶漏雨主管道堵塞 小区可直接启动维修资金

屋顶突然漏雨、下水主管道突然堵了……维修还要等三分之二的业主表决同意，以后这种情况不用这么麻烦了。 日前， 吉林 省住房和城乡建设厅和吉林省财政厅联合印发《吉林省物业专项维修资金应急使用指导意见》，指明7种情形下可启动应急程序及时维修。 据悉，该《意见》已从6月1日起开始实施。

关注七类情形可启动应急程序

维修资金应急使用是指当物业共用部位、共用设施设备发生危及业主生命安全以及严重影响业主正常生活的情形时，不需履行正常表决程序情况下的维修、更新和改造行为。

当物业共用部位、共用设施设备发生下列危及业主生命财产安全和严重影响业主正常生活的情形时，可以启动应急程序。

●屋顶因不可抗力发生突发性渗漏，影响业主正常使用和居住的；

●楼体外立面及玻璃幕墙有脱落危险，危及业主生命财产安全的；

●电梯出现突发性故障、危及人身安全的，主要包括电梯主板、模块，轿门安全装置（光幕、安全触板等），制动器、限速器、变频器、安全钳故障，曳引轮绳磨损断丝断股，磁钢失磁、报警装置及三方通话失效等，经特种设备管理部门认定需要立即进行维修、更新和改造的；

●下水主管道严重堵塞、破裂，影响业主正常生活的；

●公共阳台、晒台、平台、楼梯等各种扶手栏杆松动、损坏的；

●安全监控设施出现故障，不能运行，经相关专业技术部门鉴定需要立即修复的；

●按照有关法律、法规、规章及强制性技术标准规定，需对物业共用部位、共用设施设备及时进行维修、更新、改造的。

解析

如何启动应急程序？

维修资金应急使用按以下程序进行：

报告

发生以上情形的，实施物业管理的，由物业服务企业

或业主委员会立即将情况书面报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）；未实施物业管理的，由业主委员会或业主立即将情况书面报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。

认定

物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）收到报告

后，应第一时间到达现场，将有关情况以书面形式通知相关部门到实地查勘认定，并出具证明。

申请

业主委员会或街道办事处（乡镇人民政府）持相关部门

出具的证明和申请材料，向维修资金管理部门申请使用应急维修资金。申请人对申报材料的真实性和合法性负责。

资金拨付

申请材料齐全符合要求的，维修资金管理部门应当在

接到申请后的2个工作日内作出决定；情况特别紧急的，应当场作出决定。申请材料不齐全或者不符合要求的，应指导申请人抓紧补正相关材料。

维修资金管理部门首次拨付应急使用资金一般不超过应急维修资金总额60%。

抢修

由申请人负责组织实施。也可由业主委员会委托本小区物业服务企业实施。

验收

应急维修工程完工后，由申请人和物业服务企业及涉及范围内的业主代表负责验收，并在验收单上签字。

公示

申请人应在抢修工程完工后15日内，将应急维修资金使用有关情况在住宅小区内显著位置进行公示，公示期为7日。

公示内容包括：施工单位编制的维修费用清单，维修费用分摊明细表，需要补交分摊费用的业主名单、金额、时限及未按时限补交分摊费用的法律责任，其他需要公示的资料等。

业主对公示内容提出质疑的，申请人和工程造价机构应当给予明确答复。维修项目竣工验收合格并公示无异议的，申请人持工程造价单位的维修费用清单和工程验收单等资料办理余额划转手续。

追问维修资金由谁来申请？

物业维修资金该由谁来申请，是靠物业吗？实际上，这是业主自己的钱，使用维修资金是业主自己的事，要想用得业主自己积极申请。业主委员会是维修资金的申请人，物业公司只是受业主委员会的委托来实施这项工作。

这一点，在办法中，也给予明确规定：申请使用维修资金，由业主大会或业主委员会向管理部门提出申请；未成立业主大会、业主委员会或业主大会、业主委员会不提出申请的，由所在街道办事处（乡镇人民政府）指定社区居民委员会代为申请。

使用的资金如何分摊？

维修资金应急使用按照“谁受益、谁承担”的原则分摊，从受益业主维修资金账户直接划拨。未交维修资金的，分摊费用由申请人负责清收，对拒不履行义务的业主，通过法律手段追缴。

市、县人民政府可设立政府专项应急维修资金，用于垫付应急维修资金不足部分。

过了保修期，费用咋算？

如果过了保修期，费用咋算？对此，办法规定，保修期内发生应急情况需要维修共用部位、共用设施设备的，由相关责任主体负担维修、更新和改造的费用；保修期满的由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊维修、更新和改造的费用。

反馈

解决问题更便捷了

据了解， 长春 市的商品房始于1998年前后，到现在一些房子已出现屋面漏水、墙面开裂、窗台渗水、防盗门破损等问题，大量的房屋集中进入维修期……在这些问题中，屋面漏水，尤其是顶层漏水是比较多的问题。

“顶层漏水是反映最多的维修问题。”15日，长春市南湖广场附近一小区的物业人员表示，由于漏水问题得不到解决，有些业主迟迟不交物业费，让他们很挠头。

“房顶漏水，要修一下，得2/3的业主同意。”小区居民吕女士对此很有感触，她就曾碰到过这样的情况，找楼里的居民协商，有的业主觉得这是顶楼业主受益，跟他们家没啥关系，凭啥要签这个字啊？

“如果不用这‘双2/3’，那真是解决了很大的问题，也很便捷了。”吕女士对于这个应急程序拍手称赞。

延伸

《吉林省物业专项维修资金管理办法》修订——

管理资金的银行应招标产生

在对应急维修进行关注的同时，吉林省住房和城乡建设厅和吉林省财政厅印发了修订过的《吉林省物业专项维修资金管理办法》。该《办法》也自2015年6月1日起实施。修订后的《办法》在很多条款的具体规定上作出了改变。

重大改变1 责任主体由社区变为街道

修订后的《办法》规定，设区城市的区级人民政府住房城乡建设（房地产）行政管理部门、街道办事处（乡镇人民政府）按照规定的职责分工，负责维修资金管理的相关工作。

原《办法》中规定，未成立业主大会、业主委员会的，社区居民委员会代行业主委员会职责，而在修订后的《办法》中，代行业主委员会职责的是街道办事处（乡镇人民政府）。

此外，申请使用物业专项维修资金时，提供证明的也从社区居民委员会变为街道办事处（乡镇人民政府）。

重大改变2 更加注重标准的制定和公示

修订后的《办法》增加规定，市（州）、县（市）人民政府住房城乡建设（房地产）行政主管部门应当根据本地情况，在本办法规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅和非住宅部分维修资金的具体标准，并适时调整。

维修资金应当建立公示和查询制度，接受业主和业主委员会对维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。

值得注意的是，原《办法》中规定，未售出的房屋物业专项维修资金由建设单位交存。而修改后的更为具体和明确：

未售出的房屋维修资金应当自业主交存第一份维修资金之日起两年内或商品房销售80%时由建设单位一次性交存。具体由市（州）、县（市）人民政府住房城乡建设（房地产）行政主管部门根据本地情况合理确定。

重大改变3 加强对维修资金的管理使用

在维修资金的增值管理上，原《办法》只是提到委托一家商业银行，修订后的《办法》则规定这家银行应是国有商业银行，且应由招标方式产生。原《办法》称，闲置资金可用于购买一级市场国债和在专户银行组合存款，修订后的《办法》则限定于购买一级市场国债。

在利息的计算上，原《办法》规定的计息时限是一年。而修订后的《办法》则规定，新建房屋业主首期交存的维修资金自存入专户起5年内，按5年期定期利率给业主计息，其间发生使用的部分按国家规定的利率计息；新建房屋5年期满后及公有住房和其它非新建房屋业主交存的维修资金应根据实际按相应定期利率给业主计息，其间发生使用的部分按国家规定的利率计息。

在维修资金的管理上，如果由业主大会自行管理，则需经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主表决同意。

此外，管理部门每年应当与专户银行至少核对一次维修资金账目，并接受相关政府部门的定期审计。

重大改变4 两条重要规定被删除

在修订后的《办法》中，删除了以下两条重要规定：

●设电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有建筑面积每平方米三十元，一次性交存属业主所有的物业专项维修资金，专项用于电梯保修期满后的维修、更新和改造。

●物业专项维修资金的管理费用在物业专项维修资金的增值收益中列支，并与物业专项维修资金分账核算。

新文化记者 王小野