执行法官讲执行 | 买房不着急，这些事项需注意
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执行法官讲执行丨本期主题
关于执行行为的执行异议
主讲人：磐石市人民法院
代仁龙 法官
有哪些人能够提出执行异议？
针对执行行为：就有两种人能提出异议，执行当事人和利害关系人统称为异议人。
1、执行当事人主要是指执行程序中申请执行人和被执行人，又称债权人和债务人。
2、利害关系人是指主张其合法权益受执行行为侵害的公民、法人或者其他组织。举个例子来说涉及到最广的利害关系人应该是协助执行人。我们到房产部门冻结被执行人的房屋产权，房产部门就属于协助执行人，到银行冻结、划扣被执行人账户存款时，银行部门就属于协助执行人，再或者我们到被执行人的单位财务冻结被执行人工资，被执行人的单位也属于协助执行人。
提出执行异议都有哪些事由？
具体的法律依据有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第5条、第7条的规定：
第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：
（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；
（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；
（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；
（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；
（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。
第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查：
（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；
（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；
（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。
法院执行机构对当事人提出的执行异议如何审查？
立案审查流程：
当事人、利害关系人提出的执行异议符合《民事诉讼法》第二百二十五条条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。
执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。
异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。
异议审查流程：
人民法院审查执行异议，应当依法组成合议庭。
指令重新审查的执行异议案件，应当另行组成合议庭。
办理执行实施案件的人员不得参与相关执行异议审查。
人民法院对执行异议实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。其中在听证过程中，异议人或者复议申请人经合法传唤，无正当理由拒不参加听证，或者未经法庭许可中途退出听证，致使人民法院无法查清相关事实的，由其自行承担不利后果。
另需要说明的是：
执行异议审查期间，异议人申请撤回异议申请的，是否准许由人民法院裁定。（可能存在虚假胁迫或者违反法律规定及公序良俗的情况）
利害关系人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行行为提出异议的，人民法院不予受理。
执行法官讲执行丨本期主题
案外人异议
主讲人：吉林市中级人民法院
季海滨 法官
什么是案外人异议？
举一个简单的例子，乙公司因欠甲欠款，被判决偿还。乙公司未主动履行，甲申请人民法院执行。在执行过程中，人民法院查封了乙公司名下的房屋。丙以自己已购得该房屋为由，要求法院停止执行该房屋。在这个案件里，甲和乙公司就是案件的当事人，丙就属于案外人，其提出的请求，就是案外人异议。也就是说，案外人异议，是指执行案件当事人以外的第三人，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，对执行标的主张阻止执行的实体权利，请求对该标的停止执行而向执行法院提出的实体异议。
案外人异议提起期限
案外人对执行标的物的异议，在法院处置该标的物的过程中随时可以提起，但在该标的物处置手续全部完成后，如果该标的物被第三人受让的，案外人无法提起异议；如果该标的物被申请执行人或者被执行人受让的，则在执行程序终结之前，均可以提出。比如上面的甲在执行乙公司房产的时候，法院经过司法拍卖后，如果这个房产被另一个人丁买了，法院已向不动产部门送达了执行裁定和协助执行通知书，那么丙就不能就该房产提出案外人异议了；但该房产经拍卖后，由甲进行接收或者乙公司自己买下后，那么直到整个执行完毕之前，丙都可以提出案外人异议。
当然也不是说一旦超过异议期限，案外人财产即使被错误执行也再没有救济途径了，只是案外人无法通过执行异议程序进行救济，但可以另行对申请执行人或者被执行人提起不当得利之诉，请求返还执行标的变价款或者请求返还执行标的。
在购买房屋的时候，要注意的事项
一是在签订合同时要对标的物的权属情况了解清楚，例如是否有查封，有抵押，商品房是否五证俱全；
二是要保存好所有的交易凭证，例如合同、取款证明、转账记录等；同时，银行转账或者存款时一定要转到开发商开办的房款指定账户，而不要转到所谓售楼员或者财务的个人账户中；
三是需要登记的，在具备登记条件时要及时进行登记；
四是房屋符合交付条件后，一定要及时接收房屋，然后缴纳相关的物业费、水电费，并保存好相关的证据；
五是尽量从开发商的售楼处购买，而不要贪图便宜购买所谓的抵债房；
六是知道权利被侵害时要第一时间主张权利。
责任编辑：吉林高院新闻办
