吉林省物业管理条例公布！8月1日起施行

　　吉林省物业管理条例

　　（2021年5月27日吉林省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过）

　　吉林省人大常委会公告

　　第64号

　　《吉林省物业管理条例》已由吉林省第十三届人民代表大会常务委员会第二十八次会议于2021年5月27日通过，现予公布，自2021年8月1日起施行。

　　吉林省人民代表大会常务委员会

　　2021年5月27日

　　 第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，营造和谐有序的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护，管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

　　第三条 物业管理应当纳入社区治理体系，构建党建引领、政府主导、行业自律、居民自治、专业服务、多方参与、协商共建的工作格局。

　　第四条 县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的组织和领导，建立健全物业管理工作综合协调机制和目标责任制；完善扶持、激励政策和措施，建立与之相适应的资金投入与保障机制；鼓励采用新技术、新方法，运用信息化手段，提高物业管理和服务质量。

　　第五条 县级以上人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：

　　（一）制定物业管理相关政策和措施；

　　（二）指导街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动进行监督管理；

　　（三）指导街道办事处、乡镇人民政府调解物业管理纠纷；

　　（四）建立健全物业服务规范与质量考核体系；

　　（五）建立健全物业服务信用管理体系；

　　（六）建立健全物业管理电子信息平台；

　　（七）对物业招投标活动进行监督管理；

　　（八）对建筑物及其附属设施的维修资金（以下统称专项维修资金）交存、使用情况进行监督管理；

　　（九）组织开展物业管理相关培训；

　　（十）实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。

　　第六条 街道办事处、乡镇人民政府负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作，依法履行下列职责：

　　（一）组织成立首次业主大会会议筹备组；

　　（二）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届；

　　（三）指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；

　　（四）对物业管理区域内的物业服务实施监督检查；

　　（五）指导和监督物业承接查验、物业服务人退出交接活动；

　　（六）建立物业管理纠纷调解、投诉和举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；

　　（七）协调和监督老旧住宅小区物业管理；

　　（八）实施法律、法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。

　　第七条 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关具体工作，指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责，调解物业管理纠纷。

　　第八条 引导和支持业主中的中国共产党党员通过法定程序成为业主委员会成员。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。

　　鼓励和支持业主委员会成员、物业项目负责人中的中国共产党党员担任社区党组织兼职委员；符合条件的社区党组织、居（村）民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

　　建立健全社区党组织、居（村）民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制。

　　第九条 业主应当遵守法律、法规规定，弘扬和践行社会主义核心价值观，依法行使业主权利、履行业主义务，不得违背公序良俗，不得损害公共利益。

　　第十条 物业管理行业协会应当加强行业自律，规范行业经营行为，促进物业服务标准化建设，维护市场秩序和公平竞争，促进物业管理行业健康发展。

　　第十一条 突发事件应对期间，物业服务人应当执行县级以上人民政府依法实施的各项应急措施，积极配合开展相关工作，并由县级以上人民政府给予必要的物资和资金支持。

　　对物业服务人执行政府依法实施的各项应急措施，业主、物业使用人应当依法予以配合。

　　第十二条 县级以上人民政府物业行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当通过报刊、广播、电视、互联网、在物业管理区域内显著位置长期公开等多种方式，组织开展物业管理法律、法规的宣传工作。

　　 第二章 物业管理区域及设施

　　第十三条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区布局、业主人数、土地使用权属范围、自然界限等因素确定：

　　（一）配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域，影响设施设备共用功能使用的，不得分割划分；配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；

　　（二）原有住宅物业界线已自然形成且无争议的，划分为一个物业管理区域；

　　（三）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业以及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备并能够封闭的，划分为一个物业管理区域。

　　第十四条 已投入使用但尚未划分物业管理区域，或者需要调整物业管理区域的，物业所在地的县（市、区）人民政府物业行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府，在征求业主意见后予以划分或者调整，并在相应区域内显著位置进行不少于七日的公告。

　　第十五条 建设单位应当在办理商品房预售许可证或者商品房现房销售前，将划定的物业管理区域资料报送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　建设单位应当将已备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　建设单位应当在物业管理区域内显著位置长期公开物业管理区域规划总平面图，并在图上标明或者使用文字辅助说明下列事项：

　　（一）物业管理区域的四至范围；

　　（二）属于业主共有的道路、绿地和其他公共场所的面积和位置；

　　（三）规划配建的车位数量和位置；

　　（四）地下室、地面架空层的面积；

　　（五）物业服务用房的面积和位置；

　　（六）共用设施设备名称；

　　（七）其他需要明示的场所和设施设备。

　　物业服务人应当对长期公开的物业管理区域规划总平面图做好维护管理工作。

　　第十六条 住宅小区的规划设计中，应当明确物业服务用房的具体位置和面积。建设单位应当按照下列规定配置物业管理区域内的物业服务用房：

　　（一）房屋总建筑面积二十万平方米以下的部分，按照不少于千分之四的标准配置，且物业服务用房建筑面积不得少于一百平方米；

　　（二）房屋总建筑面积超过二十万平方米的部分，按照不少于千分之二的标准配置；

　　（三）分期开发建设的，首期配置建筑面积不得少于一百平方米；

　　（四）物业服务用房应当在地面以上，具备独立使用功能，相对集中，便于开展物业服务活动，并具备采光、通风、供水、排水、供电、供热、通信等正常使用功能和独立通道。

　　第十七条 物业服务用房包括物业服务人办公用房和业主委员会办公用房。其中，业主委员会办公用房建筑面积不得少于二十平方米。

　　建设单位申请房屋所有权首次登记时，应当将物业服务用房申请登记为业主共有。

　　物业服务用房不计入分摊的公用建筑面积，其所有权属于全体业主。未经业主大会决定或者业主共同决定，任何单位和个人不得改变物业服务用房的用途，不得转让和抵押物业服务用房。

　　第十八条 建筑区划内的以下部分属于业主共有：

　　（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；

　　（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；

　　（三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等结构部分；

　　（四）物业服务用房和其他公共场所、公用设施；

　　（五）法律、法规规定或者商品房买卖合同依法约定的其他共有部分。

　　未经业主大会决定或者业主共同决定，任何单位和个人不得改变共有部分的用途，不得利用共有部分从事经营活动，不得处分共有部分。

　　第十九条 新建住宅物业管理区域内的供电、供水、供热、供燃气、排水、通讯等专业经营设施设备以及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

　　建设单位在组织竣工验收时，应当通知供电、供水、供热、供燃气等专业经营单位参加；验收合格后，建设单位应当将专业经营设施设备以及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

　　已投入使用的设施设备以及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，物业所在地的县（市、区）人民政府应当组织专业经营单位接收。验收合格的，专业经营单位应当接收；验收不合格的，县（市、区）人民政府应当组织相关单位进行整改，整改合格后，由专业经营单位接收。

　　移交给专业经营单位的设施设备以及相关管线，其维修、养护、更新等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业费和专项维修资金中列支。尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。