5万元/㎡，破长春住宅价格天花板！你这么拼命买房，别说都为了孩子
5万元/㎡，这不是一线城市的房价，而是你们口头上的「二线半城市」长春的住宅价格。
我们采访发现，这确实是卖家的真实报价，而在这个小区里，类似价格的房源还有不少，低的4万元/㎡左右，高的卖到6万元/㎡。
据说太高的房价，系统显示不出来，所以6万元/㎡这套房子，只能存在于线下的口头报价，房报君就没有在标题上体现这个价格，只用了手机上确实能看到的报价——5万元/㎡。
1、5万元/㎡的房子，隐于市
根据长春房协数据，2019年1-7月，长春商品住房销售均价8344元/㎡，位于净月和南城的品牌房企的洋房，价格在1.5万元/㎡左右。
4-6万元/㎡的房子是什么样呢？真有人买吗？卖家自称有。
8月13日，记者在某APP上看到了这样的信息：
在这个叫“长春工程学院湖东校区家属宿舍”的小区里，其中一套70㎡的房子，二室一厅，报价5万元/㎡，总价350万元。同一小区的其他房源，报价也多在4万多元/㎡。
先不说房价是否高到离谱，这些房子是否真实存在呢？
记者来到了并不怎么起眼的自由胡同，长春工程学院湖东校区家属宿舍就在这里。在这个西起同志街、东至人民大街，长度不过500多米的胡同里，诞生了目前长春最贵的房子。
记者走访了小区周边的中介机构，据某中介机构的房产经纪人告诉记者，7号楼30㎡左右的房子，单价要6万元/㎡，折合总价大概要180万，但你在手机上看不到，因为系统会自动设置房源单价上限，太高的价格显示不出来。
据该经纪人说，根据房子所在楼层、面积大小、装修程度或其他因素，房价会有所不同，例如3号楼60㎡左右的房子，大概要4.2万元/㎡，总价大概在252万左右。总体来讲，面积小的房子，单价高、总价低；面积大的房子，单价低、总价高。
2、值钱的不是房子，是双学区
长春工程学院湖东校区家属宿舍共有14栋，其中四五层高的楼房大多建于上世纪80年代，而六七层高的楼房大多建于上世纪90年代。
正是这些房龄二三十年的“老破小”，卖出了6万元/㎡的长春房价天花板。
这里的房子为什么这么值钱？中介向记者道出了原因，因为小区是东北师大附属小学和附属中学的双学区！再加上这里是市中心的繁华地带，因此卖到了这个价钱。
原来，值钱的不是房子本身，而是房子背后的双学区。
东北师范大学附属小学的官网有着这样的介绍：东北师范大学附属小学坐落在吉林省长春市风景秀丽的南湖之畔，是一所具有实验性和示范性的全日制小学，创办于1948年……被誉为中国基础教育的一颗明珠，吉林省基础教育的一面旗帜！
而东北师范大学附属中学的官网是这样介绍：……20世纪50年代末被评为“吉林省重点中学”……多年来，东师附中学生的综合素质表现一直在省市位居第一，毕业生后续发展更是强势领先，在本地区乃至全国都有着极高的荣誉……
东师系中小学校，历来是长春人家长心中的名校里的“超级IP”，其学区房也非常抢手。
或许，房价卖这么高，不应甩锅给学校，但占据着优质学区资源的房子，天生就对家长有着强大的杀伤力。
尤其是近几年来，家长对学区房的购买冲动越来越强烈，新房还有预售价格审批环节，而二手房市场缺乏统一的价格指导标准，定价混乱，也容易存在恶意炒作二手学区房的隐忧。
其实，这种“天价学区房”并不仅仅在长春才有，在北京、杭州、南宁等城市，都有过“破瓦房”卖出“黄金屋”的极端案例，其天价房背后都有一个名校学区在支撑。
3、房龄太久，不少银行不给放贷
记者在小区附近随机采访了几位路人，“如果家中有适龄儿童准备上学，五六万一平的学区房会不会考虑。”
“五六万？买不起。”
“五六万买个学区房，那我暂时先不考虑要孩子了，生不起。”
“买不起。”
显然，起动辄上百万的学区房，根本不在普通家庭考虑范畴内。
某中介经纪人对记者说，如果这里不是学区房，根据周边非东师学区的小区房价，单价在1.2万-1.3万元/㎡左右，不会太高。如果银行评估，这个小区的价格也就在2万多元/㎡。
房子能卖到4万多元/㎡，高出的两三万，就是双学区的溢价。
如果你确定要买这里的房子，随之而来的就是贷款问题。记者采访了长春市多家银行，了解到各家银行关于二手房贷款的政策。
中国建设银行：房龄在20年（含20年）以上，银行不予发放贷款。
吉林银行：可以为 70㎡（含70㎡）以上，符合条件和资质的二手房购房者发放贷款。
长春发展农商银行：可以做二手房贷款，30%首付，基准利率较高，后续还款利息较高。
中国邮政储蓄银行：可以贷款，根据购房者的征信资质，基准利率不同，还款额度也不同。
可见，有些银行不做二手房贷款，即使有的银行做了，审核的条件也很苛刻。
4、没人100%确保，未来会不会“多校划片”
2019年7月25日，长春市教育局召开《长春市城区义务教育招生入学指导意见》新闻发布会；
26日，朝阳区率先公布了《朝阳区义务教育招生入学实施办法》（征求意见稿），公示了很多招生的细节。
在朝阳区招生新政中，有如下规定：
1、热点片区推进多校划片。
2、生源远超学位数，可派位分流。
3、学区内学位增长超承载能力，将随机派位。
4、实行“一校一案”原则，剩余学位区域内随机派位。
学区划分这今年一直是热点话题，也引发不少矛盾。长期来看，长春市各个城区的优质教育资源一定会逐渐均衡。
即使现在暂时无法做到，未来的学区政策也非常明显，就是要控制名校学区热度，包括采用多校划片、随机派位等等方式分散热点名校的热度，避免引发不可预见的矛盾，这也有利于为天价二手学区房降温。
在记者和某中介经纪人沟通中，他也表示，不能100%承诺这里未来就是东师学区，学区政策一旦变化，他不会承担任何责任。
比如，一旦入学的孩子多了，他也说不准该学区房会不会实行“多校划片”或者“电脑派位”。
这也就是说，你只能花几百万去赌。
在记者和一些小区业主的采访中得知，前两年房价还没有这么高，就是从2017年之后一路涨起来了。有些业主买房为了孩子上学，等上完学再卖，也有些是投资，但当时也没想到价格能涨这么高。
天价学区房除了成就一些炒房者，并不意味着你花了大价钱上了，就能预定一个好未来。这种房价不仅扭曲了正常的房产价值，也扭曲了教育观。
今年暑期有一部电影《银河补习班》，小主人公马飞读了市里最好的私立高中，也就是我们所谓的超级名校，但是成绩超级差，各方面都是负面典型，最终逆转如愿录取，是因为他有一个好爸爸。
房报君相信，你所有现在付出在物质上的努力，也许都是想当然。孩子长大后未必会感激把钱都花在学区房的家长，而是会感激父母在他们的成长过程中始终陪伴、不曾缺位。
最好的学区房，其实就在孩子的家里。
来源：房地产报—长春惠买房
