一线城市土地出售火爆 标杆房企价格“抄底”

经过了一轮房地产市场调整后，一线城市土地市场不仅走出“寒冬”，甚至还出现了楼面地价大幅上涨的局面。

中原地产市场研究部日前提供给记者的统计数据显示，今年初至11月18日，北京、上海、广州、深圳四个一线城市总土地成交金额达到4519亿元，平均楼面单价高达8341.9元／平方米，比2013年度的平均楼面单价上涨了53.4%。

2013年，一线城市土地出让总额以5245亿元创造了历史纪录。据中原地产首席分析师张大伟预计，2014年的数字，“必然突破去年”。

土地市场中，最受关注的还是宅地成交。中原地产市场研究部对年内住宅土地成交统计发现，截至11月18日，上述四大一线城市的住宅土地成交全面创造历史纪录，不仅提前突破2013年创造的历史纪录，也是历史首次突破3000亿元大关，达到了3037.9亿元，全年将可能突破3500亿元。

楼面价方面，2014年截至11月18日，一线城市成交的188宗住宅土地平均楼面价高达11892元/平方米，比2013年的7571元/平方米上涨高达57%。

接近年末，一线城市土地市场再度出现高总价、高溢价拿地现象。以上海为例，11月19日，上海市黄浦区外滩金融集聚带核心位置的董家渡13、15号地块入市，最终这一热门地块以248.5亿元人民币，被中民投与上海外滩投资开发（集团）有限公司、上海佳渡置业有限公司组成的公司联合体摘得，刷新去年上海徐家汇中心地块创下的217.7亿元拍卖纪录，成为今年以来全国范围内成交额最高的地块。

与此同时，上海浦东新区惠南镇地块一落槌，就刷新了区域地价纪录，该宗地块最后成交时，楼面价高达13092元/平方米，且拍出了105.11%的溢价率。

还有一些房企加入了抄底一线城市的队伍。10月以来，20大标杆房企中，包括万科、保利、首开、远洋在内的房企已经连续多次拿地。11月10日，一向审慎的龙湖地产进入广州，以总价37.8亿元，竞得广州市天河东奥体板块的两幅土地，用作发展中高端刚需住宅，及少量低密度改善型产品。

在张大伟看来，此前标杆房企的主要精力放在去库存上，拿地谨慎，因此影响到了土地市场，而最近一些城市土地价格开始下调，加上救市政策的叠加，预计土地市场在降温半年后，部分企业可能开始在一线城市抄底拿地。

“面粉”热卖背后，“面包”行情如何？实际上，即便是一线城市，楼市暂未出现大面积回暖现象。以北京为例，亚豪机构近日提供给记者的统计数据显示，1-10月，扣除保障房，北京成交商品住宅5.8万套，同比下降38.6%，创自2008年以来近6年新低。此外，受成交量的大幅缩减影响，今年前10个月北京商品住宅销售额仅为1516亿元，与去年同期相比减少了832亿元。

“今年的确市场不好，我们现在完成了全年销售任务的70％左右，接下来的两个月还是要继续想点子来做促销活动，一个项目如果没有动静的话，销售团队的士气很容易受到影响，只有通过做活动赶紧加速去化，达到冲业绩的目的。”一位上市房企销售方面负责人如是说道。

二线城市的情况更不容乐观。一位来自国企开发商的营销负责人对记者举例说，在一些中部城市的新区，有些开发商因为去年扎堆高价拿地，导致供量巨大，当今年市场遭遇寒流，去化压力和资金压力非常大，利润空间非常小。