政策频出成交量大涨 3月长春楼市现“小阳春”
3月2日，长春雪过天晴。在地产咨询公司总经理杨懿看来，这就像是3月的长春楼市，回暖升温，“小阳春”提早到来。
克而瑞长春机构最新数据显示，上周，长春商品住宅市场成交面积与套数环比上升均超80%。另外，来自上海易居房地产研究院的数据也显示，30个典型城市2月份成交创近7年同期新高，尤其是月末多个城市出现连夜购房、开盘售罄、交易中心人满为患等恐慌性交易。
从前几年的调控到去天量库存，政策大招频出，量价攀升，房地产的春天又来了?记者通过对近期房地产成交、价格以及政策等关键信息的梳理，试图从中找寻答案。
2月成交创近7年同期新高
2月末，多个城市出现连夜购房、开盘售罄、交易中心人满为患等恐慌性交易。另据克而瑞长春机构数据显示，长春市商品房成交量回升，政策引导下，楼盘的到访量持续走高。
对比历史数据，今年2月份市场成交量为近7年来同期最好水平。30个典型城市中，有18个城市的成交量出现了同比增长态势。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，与市场交易相对活跃有关，按城市分类，一线、二线、三线城市2月份同比增幅均有抬头。其中，一线成交增长明显，由1月的12.0%扩大至33.6%；二线城市由1月的17.5%扩大至36.9%，三线城市则由1月的-2.8%扩大至14.6%。三类城市中，东部城市的增幅最大，中部城市反弹最明显，西部城市偏弱。
对于部分三线城市来说，目前房价正处于不涨不跌的状态，利用两成商贷首付的新政而积极入市，是大多数购房者认同的购房思路。
分析
刚需产品成交量激增
长春节后楼市为何突然成交量激增?
“并不奇怪，因为需求一直都存在。”吉林省乾城地产咨询公司总经理杨懿在接受记者采访时表示，北上广深对于政策的刺激历来比较敏感。此外，从本地市场来看，更多的是基于市场的内在规律，比如“购房周期”。目前来看，又到了一个改善性刚需的节点上，而目前市场上配套、服务都不错的改善型产品提供得较少。所以，从目前情况来看，刚需产品卖得比较好，库存去化较快。而从去年以来，投资型产品的成交下滑就很明显。
以杨懿所在公司以及其同行所代理的项目为例，投资型项目对于政策利好的反应速度很慢，电话量、到访量都没有明显增加。相反，改善型刚需尾盘的一项目，去年1个月才成交两三套，从今年2月下旬开始，一周就能成交两三套。
此外，杨懿感觉最明显的变化就是，来找她谈项目合作的开发商多了。“去年下半年，整整半年，没有一个开发商找我谈新项目。而从2月下旬到现在，也就半个月时间，来谈合作的就有五六家，特别是之前拿地想启动新项目的意向增多。”杨懿说。
“2月份市场交易比预计的要好，这和各类宽松购房政策的实施有关。”严跃进表示，从房价走势看，基本上各大城市的房价同比增幅开始由负转正。在买涨不买跌的心理预期下，购房者入市的积极性提高，但要提防房价被进一步推高的风险。
上涨城市增多 长春仍降
去库存政策出台——刺激楼市成交——供需变化带来房价的抬升，去库存和控房价之间，理论上来看确实存在一定的矛盾。
从近期官方及机构公布的房价数据来看，也出现了一些苗头。
国家统计局公布的1月份全国住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市中38城环比上涨，上涨城市个数持续增加，同比上涨的城市数量增至25个，占比超过30%。1月份长春房价数据显示为环比降0.3%，同比降1.8%。
中国指数研究院发布的2月百城价格指数报告显示，61个城市环比上涨。而长春，吉林两市，2月房价环比分别下降1.7%和1.8%，样本平均价格分别为6593元/平方米和5121元/平方米。
对于长春过去两月的房价下降，业内人士分析称，这与年初刚需低价楼盘的集中成交及备案相关联，拉低了整体均价。
担忧
库存去了 房价要涨了?
记者整理了长春多家在售楼盘近期成交及价格信息发现，目前虽然还未出现价格的整体性上扬，但已有部分楼盘喊话要涨价。
以某楼盘提供的信息为例，2月份的成交均价为6800元/平方米，自3月1日起每平方米涨100元。“现在贷款首付降了、契税成本也降了，很多年前还在犹豫的客户，这段时间也都陆续办理了购房手续。”记者以普通客户身份咨询时，长春某楼盘置业顾问表示，现在均价不到7000元/平方米，不过一些比较抢手的房源能否一直维持当前价格不好说，近期很有可能涨价。
上海易居房地产研究院公布的1月份50城库存报告显示，有24个城市存销比小于14个月，房价容易上涨，26个城市存销比大于14个月，去库存周期较长，房价容易下跌。而长春的存销比已从去年2月份的19个月降至目前的15个月。
地方性去库存利好频出
值得注意的是，近期各地陆续出台的去库存政策成为另一个热词。其中，沈阳的“零首付”政策昙花一现尤其引人关注。此外，春节后包括重庆、河北、福建、杭州等地都陆续出台了楼市新政，包括降低房企税费、购房现金直补、放宽公积金贷款条件等等，地方性去库存利好频出。
而长春在今年2月初的全省住房城乡建设工作会议也做出了去库存安排，包括加大棚改货币化安置力度、鼓励农民购房、用足用好住房公积金、培育和发展住房租赁市场，开展购租并举等有益尝试。
解读
救市也要谨防用力过猛
经济学者马光远直批“零首付”是沈阳版的美国次贷。他认为，在库存最近两年一直位居全国各大城市前列的情况下，沈阳市通过鼓励性的举措，通过一系列的途径加快消化库存并无不妥。但是，不能在高库存的压力下失去了方寸和底线。
那么，在去库存举措方面，怎样才是更好的选择?如果避免因去库存而采取“用力过猛”的举措?
“沈阳的零首付政策‘相对任性’，用力过猛。”严跃进表示，在救市举措上，后续大的趋势依然是在首付比例上调整，比如鼓励各个商业银行各自调整首付比例。
严跃进认为，长春市场可能会因为沈阳的救市而有变动，方向基本上是加速成交上升和房价的小幅上涨，适当进一步宽松也是有可能的。比如说郊区市场可以适当进行各类补贴或者落户政策进行放松。市区相对来说可以在政策上有所保守，近期长春市区的楼盘价格也有抬头的趋势。
“在货币宽松、政策回暖的刺激下，一线城市房价上涨符合逻辑，但疯涨疯抢不符合逻辑。”马光远建议，对于地方的救市举措，要进行合规性审查，去库存虽然很重要，但没有底线、不计后果的去库存的政策必须禁止。
交易量上升 市场热度将继续
政策大招频出，量价齐升，房地产的春天又来了?对此，业内人士的观点不一。
“从长春目前的购房市场情况来看，总体上会继续上涨。”严跃进认为，购房者的预期一旦形成，那么3月份的市场交易势必会比较火热。尤其在投资预期不稳定的情况下，房产持有的优势会进一步显露出来。
从长春2月份热销的楼盘可以看出，部分央企类的项目即便价格有较大上调，但市场交易依然比较火爆。所以3月份预计一些品牌价值高的房企项目，可能会有一个相对有底气的涨价动作。这个时候市场交易量也会有继续上升的可能。
“小阳春”有多久仍有待观望
“长春市场供应量大，需求也大，但是产品类型上不平衡，从目前的‘小阳春’很难判断后市能否持续回暖。”杨懿认为，目前来看，市场的库存去化压力仍然比较大，今年的难点会是商业产品的去化问题。
吉林省达声置业总经理杨舒越也表示，近半个月以来，成交增加明显。以长春某楼盘为例，因为是学位房，政策利好赶上开学前期，成交量比去年年末出现数倍增长，原来每天成交一两套，近期每天成交七八套。不过，杨舒越认为，近期成交量的激增，更多是借助税费、贷款政策的利好，消化掉了前期观望犹豫的买家，出现了一波成交小高峰。但是，能否出现新的需求，维持成交增势，还很难说，或许需要进一步的政策刺激。
