香港楼市调整开始了？

　　近来香港楼市成为议论热点。

　　退订、减价、成交大减，负面消息不断曝出。随着今年6月、7月爆发股灾，8月、9月楼市气氛急剧转差，二手交投冰封，反映买家入市意愿低，观望情绪浓厚。心急的业主需减价或低市价放盘，形成楼价下调压力。

　　多数意见认为，香港楼市已步入调整期。

　　一是看历史经验。根据过往趋势，当二手成交量连续3至4个月维持少于4000宗，楼价往往呈跌势。以2011年欧债危机引起的调整期为例，期内每月平均成交量仅3757宗，较危机爆发前减少一半，那一次的二手楼价跌了4%至5%。

　　最近这一次，两个月的二手成交量较股灾爆发前，分别下跌27%和38%，并连续两个月低于4000宗水平，已明显对楼价构成压力。

　　再看香港经济的基本面。

　　影响楼市走势的因素，不外是利率、政府政策、香港经济状况等。按照目前情况，这些因素暂未出现很大变化，目前经济数据不差，暂未对楼市起负面影响。数据显示，第二季经济按年实质增长2.8%，稍快于上一季2.4%的增幅。政府上周亦公布最新的失业率，6月至8月失业率为3.3%，情况仍然良好。

　　其实，香港的经济增速近年来一直不高，但由于就业状况良好，经济放缓的压力并未传导到百姓身上。可是依照香港目前的经济结构，能够保持良好前景的金融等产业吸纳就业有限，零售、餐饮等就业较多产业持续疲弱，失业率将会因此上升。失业率如果逐步上升，对楼市无疑会有较大影响。

　　在政府政策方面，虽然继之前金管局局长陈德霖的放松按揭言论后，财政司司长曾俊华不久前也罕见地提醒市民，楼宇供应大量增加，加上美国今年加息的可能性很高，政府会在楼市有需要时作出政策调整。但随后特首梁振英发话，无意改变现行政策。

　　其实两者的话并不矛盾，财经主管是警示，特首是安抚，两者共同点是暂不会改变现行抑制楼价政策。其实，政府政策本身就是信号，真要改变了，也就说明楼市不得不救了。

　　眼前最不明确的反而是直接影响楼市的利率。

　　美联储主席耶伦屡次放话要加息，市场一直在等待加息这只靴子落地。

　　楼市向下调整不可避免。从香港中文大学香港亚太研究所（亚太所）的调查数据看，预期未来一年楼价将会下跌的受访者占31.0%，估计上升的为13.9%，持平的有45.8%。

　　从香港楼市本身来说，调整是必要的。自2004年以来的11年间，香港楼市除少有回调外，基本是连年向上。今年8月份以前，已连升14个月，仅今年一季度升幅就达六个百分点左右。这种累计的高价位本身就需要调整。

　　楼市跌是肯定的，但调整幅度不会大。所谓调整幅度不会大，既要看基本面因素，也要看香港市场特殊因素。

　　目前香港内外经济因素皆有不利影响，但这些因素都不至于伤筋动骨，长期影响还需滞后一段时间。从香港楼市自身来看，有可能造成楼市大跌的三大因素：过度借贷、过度炒卖和过度建设均未出现，这与1997年的情况不可同日而语。

　　但楼市会跌多长时间？敢下断言者不多，倒是大地产商恒地主席李兆基有个公开的预判：“楼市将淡淡地慢慢跌，预期未来一、二年，每年跌5%。”（王旭）