长春学区房涨声一片购学区房存三大风险别盲目

“公参民”学校“民转公”、100%的公办小学划片入学……一系列促进教育公平的政策利好看似杜绝了“递条子”“送票子”，却让家长“拼房子”愈发猛烈。在楼市降温的大趋势下，学区房依然需求旺盛，老牌学区房价格依然坚挺，新晋学区房价格也在“噌噌”上涨。近日，记者在长春市走访时发现，有的学校周边老旧住房因为有优质学校学区，价格竟然接近20000元/平，而一些潜在学区房也待市而沽，大有借着“学区”概念涨价之势。“疯狂的学区房”到底图个啥？

风起 网传多所优质民办校将“民转公”

最近，家住长春市二道区的王琳的幼儿园家长QQ群里，被谈论最多的就是“学区房”，特别是教育部日前要求24个重点大城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学，这其中就包括长春。消息一出，不少家长成了热锅上的蚂蚁，买学区房成了家长们认为的当务之急。

王琳的女儿今年三岁半，似乎考虑上学择校的事还有点早，但王琳认为自己下手已经晚了。去年年末起，她就开始寻觅优质学校附近的二手房。她回忆，即使去年楼市不是很火时，均价每平也都达到一万五左右。当时有点动心了，但没有出手。

转眼到了今年，王琳又开始惦记买房，但哪里想到，去年相中的那几处房子已经都卖了。其中还有一所房子坐地涨价，比之前多卖7万元。

为啥房价又涨了？王琳分析说，去年开始，网上就疯传长春市9所“口碑不错”的民办校要退回公办，当时就引发家长的极大关注。紧接着，东北师大第二附属小学以及东北师大附中初中部（明珠校区）都放风说要逐渐变回公办学校，又加重了家长们的焦虑。而到今年，教育部对长春等24个重点大城市明确要求，所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。这些消息可以推测“民转公”、“划片入学”一定是趋势，虽然摸不清这些政策到底咋回事，但对于教育资源相对匮乏的城区，家长就必须得早做准备。与其冒着费劲托关系也不成功的风险，不如买套学区房靠谱。

市场：学区房价格闻风上涨

和家人商量了一下，王琳下决心贷款买一套60万元左右的房子。决定了就要尽快行动，可“嗅觉”灵敏的房主总是比购房者动作更快。王琳去了几个房产中介，发现自己下手太晚了，只要是优质教育资源的学区房，价格都是一路看涨。

近日，桂林路上一家房产中介的工作人员告诉她，最近刚成交了一笔买卖，一套48平方米的房子，已有10多年房龄，成交价每平方米2万元。如此天价，让王琳再次咋舌。

该工作人员告诉记者：“在房产市场整体形势低迷的情况下，这样的房子能卖出高价，完全是学区房的原因。很多家住在高新区甚至绿园区的人都在这附近买房，就为了孩子能按片划升入师大附小或者明德路小学。”

记者了解到，通常这些学区房以40平方米-50平方米的小户型最吃香。像明德路、桂林路等地因为是市民看好的学区房地段，有10多年房龄的房子，价格都能卖到每平方米1.5万元-1.6万元。

除了家长外，房主也都十分关注学区划分的事，只要是自己的房子傍上了“热点学校”，就相当于有了保值和增值的保证。而如果真的像坊间盛传的将有一批名校“民转公”，那么就涉及到部分新学区的划定。这同时意味着，一大批房子即将成为新的学区房。

而“准学区房”与“潜在学区房”还是有差距的。近日，记者走访了目前已确定将回归公办的学校——位于长春市繁荣路上的东北师大第二附属小学以及东北师大附中初中部（即明珠校区），发现其周边可能会划入学区的二手房已经出现惜售情况。原因很简单，一旦真的成为学区房，其价格必然会上涨。

威尼斯花园和大禹城邦是距离东北师大二附小比较近的两个小区。记者发现，其二手商品房价格平均在9500元/平方米左右，而临近东北师大附中初中部的万达明珠花园，其商品房价格也大约在9000元/平方米。南湖新村是吉林省第二实验学校的学区房，虽然房龄较长，但其市场价格已普遍达到13000元/平方米。再看东北师大附小附近的学区房，价格最少都达到15000元/平方米。

长春万达明珠花园的业主张女士在去年就听说师大附中初中部“民转公”的消息，虽然学区的划分还没有公开，但自己105平方米的房子升级为“学区房”的几率还是很大的。张女士当即决定，房子暂时不卖了，改为出租。有这样想法的不只张女士一个，据不少房产中介经纪人反映，最近一些“潜在学区房”的出售房源中，大约有三成房东暂时不准备卖了，都想今后借着“学区”概念再涨一大截。

变数：离学校近不一定就能够成为学区房

虽然“公参民”学校回归公办的消息让长春市的不少房子突然多了一个身价大涨的机会，但在最后的方案没有正式公布之前，谁也不能确定自己的房子是否真的能划在重点学校的学区之内。昨日，记者就一批“民转公”学校的真实性求证相关部门，工作人员并没有正面回答，但表示，4月初会按惯例召开今年的全市招生入学工作新闻发布会，到时候会向社会公布招生办法。

随后记者又联系了相关工作人员，他表示，其实各学校学区的划分简单说就是四个字——“就近原则”。一个学校的“学区房”一定都会位于其附近，绝对不会舍近求远。但是这位工作人员也表示，学区的划分说复杂也很复杂，因为对于“近”的标准并没有明确规定，所以就会在学生入学时出现“相对就近”而非“绝对就近”的情况，比如可能某个小区距离该学校只有500米，而另一个小区距离该学校则有800米，但是最终距离800米的小区是属于该学校的学区，而500米的则不是。其中涉及历史沿革、行政区划、生源密度等众多因素，所以并不是离得近就一定能够成为学区。因此，上述这些小区的房产能否成为“学区房”仍是未知数，可能只有部分会被划进学区。

此外，据其分析，有些民办学校说退公但并不表示立刻完全回归公办、划好学区，因为很可能存在历史遗留问题，需要有个循环渐进的过程，比如开始每年释放一部分公办学位，但这些学位未必是按照学区来划分，也可能是采取电脑派位。如果这样，那么上述潜在的学区房即使真的成为学区房，也要等到彻底退回公办后才能发挥自身的教育价值。