长春住宅存销比7个月下滑 楼市出现“拐点”？

图1

长春市民朱女士最近给老爸老妈选房子，因为父母已经有了一套住房，不着急用，所以一直观望着没出手。

“等着降价呢！”朱女士说。不过，看了三个月房子，走了近二十个楼盘，她终于出手了，因为她感觉到，房价不但没有掉的意思，反而比原来“硬实”了。“连售楼员的态度也不一样了，原来得知我有买房意愿，总是甜滋滋的几天一电话，问候我看楼进展，最近电话也少了，也没那么热情了”。

而她的这些感受，恰好和统计数据相吻合——库存下滑、成交量上升。10月22日，上海易居房地产研究院向本报提供的最新数据显示，三季度，长春商品住宅均价6389元/平方米，较上季上涨2.1%，比一季度上涨3.1%；9月份长春住宅库存1050万平方米，存销比已连续7个月下滑。

长春库存的房子

需要多久才能被消化？

图1的这串数字，显示了近几个月长春住宅“存销比”的变动情况。所谓“存销比”，是指在一个周期内商品库存量与销量的比值，计算公式通常是：月末库存除以月总销售。我们可以通俗的理解为：不考虑新增供应，要花多少时间，才能把库存的东西全部销售出。

越是畅销的商品，存销比值越小，越是滞销的商品，存销比值就越大，说明商品的周转率越低。

长春数据

住宅存销比

已连续七个月下滑

长春9月份的新建商品住宅库存量为1050万平方米，同比跌幅为9%，新增供应量环比增幅为1%。

存销比方面，长春自今年3月份以来已经连续7个月下滑。

“现在消费者更愿意买现房。而三季度是房企集中交房的时候，上市量较大，相应的成交量也大。”长春丰和房地产开发有限公司总经理杨舒越表示，今年以来，新开盘的项目特别少，基本上本地房企都是在消化库存。而市场本身还是存在很大一部分刚性需求，因此，随着库存的去化，新品上市量又少，自然就带来了存销比的下降。

在成交均价方面，长春自去年四季度以来，已经连续4个月上涨。其中，今年三季度是6389元/平方米，二季度6256元/平方米，一季度6198元/平方米。

全国数据

35城存销比

创近20个月新低

9月份，35个城市中，有18个城市的住宅库存出现了同比增长现象，另外17个城市则同比下滑。

报告显示，截至9月底，监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26711万平方米，环比增长3.8%，同比减少1.7%；住宅存销比为12.8，这也意味着市场需要用12.8个月的时间才能消化完这些库存，该数值和8月份基本持平，而且创下了近20个月的新低，大体相当于去年1月份的水平。

值得注意的是，相比之下，35个城市月度新增供应量远远大于新增成交量。这是因为9月份房企推盘规模创造了2010年以来单月最高值，使得存销比下滑的速度受到了制约。9月份，35个城市新建商品住宅月度新增供应量为2978万平方米，环比增长61.8%，同比增长7.9%；与此同时，9月份新增成交量为1996万平方米，环比减少2.5%，同比增加20.9%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，近期市场成交量活跃，房企去年下半年以来拿地节奏放缓，库存规模还会下滑。对于一些三四线城市和部分二线城市来说，去库存依然是核心任务，但对于部分一二线重点城市来说，若不积极补库存，后续房价上涨的压力还会加大。

楼市走势如何？

库存下降、成交走高，这种现象似乎让房企看到了“回暖”迹象，并引发业界有关楼市将现“拐点”的说法。

“拐点”来了吗？让我们听听，他们都是怎么判断的吧。

1.管理人员这样说

“从长春市场来看，最近几个月每月都有七八十万平方米的成交量，价格逐月有所上浮，但上浮比例不大，还算平稳。现在的情况是，很多楼盘仍是在消化库存的过程，而且卖得不是很好，我个人认为目前还不能把‘回暖’这个词用在现在这个市场。”中原地产东北区董事总经理助理邓昱认为，今年年初时，市场行情陷入低谷期时，有一轮价格战的出现。随着超低价房源的减少，一定程度上影响到房价趋高的势头，与此同时，取消限购，使得部分改善型购房需求释放，带来了房价稳步小幅上升，但这并不意味着市场就此好转。

“与去年相比，现在是好转了些，不过新开盘的项目少，基本上都是在消化库存。目前市场上卖得好的无非是品质突出、或者是‘价格突出’的两类房源。”长春丰和房地产开发有限公司总经理杨舒越认为，新品上市量少，供应量减少，而需求量相对大的情况下，房价出现小幅缓慢上涨也正常。不过，他也引用了一种业内说法：“黄金时代已经过去，扭转局面也不过是换来一个‘白银时代’”。

2.置业顾问这样说

楼市行情是好是坏，一线置业顾问很有发言权。不同楼盘，目前形势也大不相同。

位于长春市南三环的某楼盘销售情况并没有体现出好转的迹象。“现在推的还是库存房源，9月份的成交量是50套左右，10月份到现在还不足20套。”该楼盘销售部门的一位负责人告诉记者，一方面，目前该楼盘剩余的户型面积较大，选择空间有限；另一方面，周边项目上市量增加，市场竞争也加大，“金九银十”并没有体现出来。

也有楼盘迎来了好消息。“最近这两个月，我们楼盘的成交特别好，平均一周能卖四五十套。”宽城区某楼盘置业顾问张先生表示，该楼盘得益于学区概念，又是成熟社区，价位处于相对较低的水平，因此较抢手。

“整个市场来看，不是所有楼盘都卖得好，还是得有两方面的‘资本’才行。要么是有品牌、有学区概念，要么是价格上更具吸引力。”张先生说，他接触的许多购房者从去年就开始观望，最近担心房价上涨才出手。

此外，从到访客户的“成交比”来看，与最“寒冬”的时期相比，现在的“成交比”增加近一倍，平均四五个客户就能促成一笔成交。

3.研究人员这样说

“ 从长春的市场交易数据看，第三季度供应规模略低于第二季度，整个库存量出现下滑，市场成交则是继续上升。”易居研究院智库中心研究总监严跃进推断，由于库存下滑、成交上升，因此预计房价将出现持续上升态势。而对于长春这样的城市，改善型购房需求依然有继续释放的可能，所以后续市场趋于乐观。

“总体来看，楼市复苏的步伐仍然稳健，在各项政策宽松，流动性较好的金融环境下，预计四季度楼市成交量价保持向好态势不会变。”易居房地产研究院研究员谢金龙表示。

“从长春目前的市场交易看，虽没有大幅度反弹，但从历史水平看总体是不错的，给予‘回暖’的判断并没有错。”对于目前的市场行情及后市预期，严跃进也持有比较积极乐观的态度。

长春商品住宅供应：

一季度：52万平方米

二季度：203.2万平方米

三季度：186.8万平方米

长春商品住宅成交：

一季度：117万平方米

二季度：213.8万平方米

三季度：237.7万平方米