长春车位投资现状调查：比车还贵的车位要买吗
投资车位，到底有没有账可算 新文化记者 刘阳 摄
9月7日， 长春 市区机动车迈进百万辆时代。随着城区私家车数量的猛增，对于有车一族来说，到底要不要买个车位，成了一个挠头的问题。不买吧，停车太费劲，买吧，对于普通市民来说，也许车还没有车位贵。可如果从投资角度来考虑，会不会更容易拿主意呢？如果再与房产配套，会不会是黄金搭配呢？这个从未停止的讨论，一直以来有人诟病价格虚高、升值太难，后期还要交费，如同鸡肋。也有人乐观认为，稀缺资源，潜力无限，升值可期。
两种声音，到底哪个更靠谱？以稀缺为噱头的长春车位市场，真实现状如何？
比车还贵的车位
现在要不要买？
9月初，32岁的市民张超然，在位于长新街上在某楼盘的售楼处缴纳了全额购房款后，正准备离开时，置业顾问突然抛出一席话，拽住了他前行的“脚步”。“我看你开车来的，一期小区已是人车分流，你买的是二期，今后地面上不让停车，要想停车只能到地下停车场，如果您想买车位，要抓紧了，现在剩余不多，一个车位12.5万。”当天为其办理手续的置业顾问对张超然说，没有停车位，以后会很麻烦。
对于3个月前刚花了11.5万元才开上人生第一台私家车的张超然来说，置业顾问的这些话让他有点措手不及。张超然追问：“车位还能便宜不？有产权吗？购买后还需要缴纳额外费用不？”当得知车位既没有优惠也没有产权，而且每年还需再缴纳千元管理费后，张超然相当纠结。
而当他打算从朋友那获取点意见时，朋友的话更让他纠结。不赞成的朋友认为，一个9平方米的车位要12.5万，相当于每平方米13889元，几乎是住宅单价的两倍多（住宅均价6500元/平方米）。和车比，能再买一台车。另外，每年还要交1200元的管理费，单月就是100元，折合每平方米11.1元。而新小区物业费才1.8元/平方米。现在宽城区多数地下车位出租每年也就4500元，去掉1200元的费用后，每月拿到手的也就3300元，要37.9年才能回本。而赞成的朋友则认为，一家多车是大趋势，将来稀缺的车位或卖或租，不见得没有账算。租金也是随着居民收入走的，不可能永远不涨。
车位+房子
是否是黄金组合？
2010年10月，胡佳入住长春高新技术产业开发区硅谷大街与飞跃路交会处一中档小区。买房的那年还没有车，所以当时甚为流行的“房子+车位”组合，她选择了拆分后的前者。4年以后，各种刚性需求聚合后，一款10余万的家用小轿车融入了她的生活，出行便利之外也感受到了停车之苦。
“没有车时，感觉不到车位重要，有了车才知道当时没买车位是多么错误的选择。”胡佳告诉新文化记者，有了车以后真感觉车位重要了，上班时还好点，单位附近能找到地方，回家后真就难了。没付费，小区院里根本不让进，没办法只能在小区周边抢。但是谈何容易？能停车的地方，本来就不多，加上有不少都是一些“僵尸车”，找个地方别提多难了。严重时，要到距离小区3.2公里外的吉大南校停车，后来人家大学也收费了，这条“路”也堵死了。
胡佳说，当年没有购买，现在后悔死了。她口中的“后悔”，主要原因就是车位快速升值了。据她介绍，自家小区地上有100多个车位（使用权租赁），地下有248个车位，几乎全部“有主”。此外，当年只有12万的地下车位，如今已经涨到了20万。胡佳说，眼下的小区内，地上车位和地下车位，只有少量业主对外出租。从价格上看，地下车位冬暖夏凉，价格每年5000元~6000元。地上相对便宜，每年费用1000元。他好不容易才从一位邻居手里租到了每年1000元的地上车位。
与胡佳后悔相比，家住南环城路与幸福街交会处一小区的长春市民赵女士直言，买到手的车位很失算！“2014年，我在这里买了房子，售楼员说，买个车位长期受益，升值潜力无限。”赵女士说，当时也犹豫过，一个车位要16.5万比家里的车还贵，当发现邻居抢着购买，尽管只有使用权，也就活心了，跟风买了一个。
当时想的也很简单，就当存钱了。现在回过头来看，这真是不划算。
“孩子上学不在这边，买了房子我们也没住，简单收拾了对外出租，房子倒是租出去了，可这车位却‘烫手’了，购买之初大家口中的抢手，一点也没看到，但是每年1800元管理费得照常交纳。”她说，从入住开始，车位就一直没租出去，连问的人都少，正常讲入住率也可以，价格也不高，对外招租的价格为5000元/年。对于购买车位后的烦恼，她给记者算了一笔账，不计每年1800元（管理费），而且每年都能租出去前提下，收回当初的投资成本需要33年。“升值就更不用提了，不久前有个邻居想卖房子和车位，车位报价就是买时候的价格，根本没人买，一点也没升值，也不知道天冷的时候能不能好一点，别的现在也不想了，租出去能把管理费抹平就行。”她说。
■探因
高价车位谁是背后推手？
随着私家车越来越多，车位这个住宅附属品受到空前的关注。但对于车位的价值，也存在两种声音，即升值潜力巨大与溢价空间有限。那么，现在的车位市场到底怎么样? 理论上来看，私家车数量的快速上涨，车位资源的紧张，势必会让开发商销售放量。但实际情况并非如此。
“高档点的小区，走的能快些，中低档的小区，买房子已经是笔巨款，装修都得算计，哪有闲钱买车位？”一位不愿具名的地产业内人士坦言，成熟高档小区，车位卖得确实不错，有的都是1:1的配比，确实有需求。但是相反，中低档的小区车位有的几年还有大量剩余。
有人会问，没有那么大的市场，为啥开发商总愿意鼓吹价值和稀缺论调呢？车位永远少于实际用户，背后又有着怎样的隐情？
上述地产业内人士称，其实这就是一种噱头，要知道车位对于开发商来说，和房子一样是种商品。但价格上来看，却要远远高出房屋本身价格，标准车位，小的“七八”平方米，大的“十四五”平方米，一个车位动辄十几、二十几万，另外怎么建？建多少车位？也是有账算的。开发商会根据小区成熟度、用户收入、规模，算一笔账。根据业内测算，商品房单平方米面积，主要有土地成本、建筑安装成本、绿化成本、相关税费构成，多数小区，每平方米成本可控制在5000元区间内，就算地下车位施工难度大，也高不出两倍，目前多数新建小区地下车位每平方米的单价，早已过万。此外，也有中间环节加价。一些物业通过销售和帮忙（业主委托转让）销售，对一些车位赚取中间费用。
“现在的小区，开发商自己搞物业，车位也要交管理费，和物业费一样的，都是后期奔着长期盈利去的。”他说，但从商家实际营销来看，有人算准了，有人判断失误了，这也就有了市场的车位销售有好有坏两方面。如同他所言的那样，长春的车位刚需楼盘“冷”，高端楼盘车位“火”真实存在。
记者实地踏查的8家楼盘分别位于南四环、幸福街、红旗街、青年路、 吉林 大路、长新街上8家楼盘（均有地下车位，数量248~446个）其中位于南四环、幸福街两处楼盘车位使用情况最好，车位使用率八成。其余6处楼盘，均为五成左右，红旗街一小区，车位使用率不到四成。
红旗街上的该小区业主刘佳表示，小区内地下停车场，有近400个车位使用率不高，每天晚上停在里面过夜的不足三分之一，并不是小区没有车，而是都到小区外“抢车位”去了。刘佳道出了其中的秘密，在她看来车位费用过高是主因。“小区里的车位，和其他小区相比，其实并不算多，但是车位价格一点都不便宜，最便宜的15万，贵的20万。小区工薪阶层多，花这么多钱买个10平方米左右的地方用来停车，大家都觉得不值得。”她说，小区外有几个胡同是单行线，右侧让停车，距离远点，但停得满满的，很多都是小区的业主。
■观察
投资车位是金矿还是鸡肋？
车位是金矿还是鸡肋？专家对此有何观点？清华大学经济管理学院张陶伟教授认为，买车位，总体来讲，是为了使用，在泰国等一些国家，它都是作为公共设施配套而存在的，咱们算是有偿，有偿就要讲回报。“但我个人觉得，他不是一个好的投资品，风险较高，这也正是国内很少有人炒车位的根本所在。”他说，一个与房子配套而生，且使用性大于投资性的车位，物业服务、收费都能左右它的价值，重金持有，风险肯定过高。从目前的判断上来看，核心小区绝版地段的车位，有一定空间升值，城市边缘则要理性看待。
知名经济学家牛凤瑞则表示，作为商品房的附属产品，它存在市场需求。就长春城市发展而言，一个有着几百万人口的城市，核心区域土地资源将愈发稀缺。特别是在汽车快速涌入家庭的背景下，是不是投资车位就如同金矿，潜力无限了呢？其实，这个要综合来看。“我对长春有一定了解，对于车位升值情况，现在是社区成熟、业内费用承受能力较强的小区车位，有一定升值，相比一下，刚需的中小楼盘，空置的车位还有很多，升值潜力也不是很明显。”牛凤瑞表示，楼盘地段、定位人群、周边客群、车位价格，车位尺寸、宽度、有无障碍物、出入车位的视野是否良好、与居住地的距离等因素，都是综合价值考量的判断。
他认为，国内投资者对价值判断往往注重短期变现，其实从车位角度来看，短期并不容易实现。但如果从长期来看，这种价值会随着社会经济的发展开始显现，不论是高档小区，还是中低档小区地下车位，不可能出现外界所言鸡肋这一幕，唯一有别的，就是升值快与慢。车位作为与房屋配套最佳组合品，不管是自用也好，租赁也罢，前提都是使用，转让后会衍生价值，而私家车激增，未来将会为车位这种稀缺性资源提供供需可能。
新文化记者 栾喜良
