北京楼市热销真相：号称连夜排队项目大多是房企炒作

　　3·30楼市新政成为搅动市场的一条鲶鱼。

　　开发商信誓旦旦承诺一周之内不涨价以及“北京四环房价进入8万元时代”的行业判断，似乎令市场进入了亢奋的状态。

　　不过，随着新政出台10天，开发商“约好”的涨价并未出现，二手房市场虽然新房源挂牌量和带看量有大幅上涨，但成交量并未有明显提升。

　　“现在的市场热度远未到亢奋的程度，据我们调查，几个号称连夜排队、一夜热销的项目，大多都是房企炒作的噱头，希望给购房者造成热销涨价的心理预期。”房地产行业分析人士陈剑波告诉《华夏时报》记者，“真实的情况是新政出台后，楼市成交确实见到起色，但只是稳步上涨，并未出现井喷。”

　　“热销”真相

　　4月6日，清明节放假第三天。北京大兴区一知名楼盘售楼处内显得有些冷清，不如前两天人多，只有五六个销售人员闲坐在洽谈区里闲聊。

　　“我们这个项目现在已经转为现房销售，剩下的房源不多，目前主要是老项目出清，因此并没有推出大幅的促销活动，但也没有上调价格。”当记者以购房人身份上前咨询时，一位销售人员淡淡地告诉记者。

　　一直打算在北京购房的黄小姐在新政出台后，不得不加快了购房计划。在清明放假期间，她几乎咨询了北京所有的刚需项目楼盘。

　　“我问到的大多数项目都说项目房源不多，基本没有集中推盘促销的情况。不放量哪还有热销呢？”黄小姐告诉记者，与以往楼盘销售“狂轰乱炸”式的电话追访不同，清明过后，给她电话推销的销售人员并不多。

　　而对于想要购买改善性住房的购房者来说，在经历多次市场波动之后，出手则更为理性。“政策层面上确实释放了对改善住房的利好，但因为这一类房源在北京市场上非常多，价格应该不会马上就涨起来，所以还想再等等看，不会马上出手。”想在近期换房的林先生告诉记者。

　　实际上，清明节一向是楼市营销的传统“淡季”，开发商对这个节点的营销兴致相对冷淡，亚豪机构的统计数据显示，今年清明期间北京楼市并无纯新盘入市，比去年清明期间2个项目入市更显冷清。

　　“除了避免淡季营销外，我们也在等央行[微博]新政在各银行间的实质落地，同时，按照销售计划，4月份一般以前期已推货量的加速去化为主，并未急于推新。”北京一家大型房企的营销总监对记者表示。

　　他告诉记者，目前北京多数项目的推盘量出现了减少的情况，这在一定程度上，也让市场出现了“供不应求”的局面，造成“热销”假象。

　　而据记者在北京市住建委网站上公布的数据统计，4月4日至6日的三天假期中，北京市商品住宅分别成交了362套、199套和100套。虽然三天成交总套数与去年同期相比上涨222%，但与今年3月平均单日成交214套的成交量相比，这一数字显得并不惊人。

　　3·30新政出台后的首周，北京商品住宅市场成交量出现小幅反弹。据亚豪机构统计数据显示，新政首周北京共成交商品住宅2359套，成交面积22.06万平方米，环比之前一周，成交套数、面积分别小幅上涨了22.5%和24.1%。

　　涨价虚实

　　3·30新政出台之后，开发商声称的“暂时不涨价”、“一周不涨价”似乎让房价上涨成为理所当然的事。不过，一周过去了，“约好”的涨价并未出现。

　　“我咨询过的楼盘只有一个楼盘告诉我四月中旬再开盘预计会有500元/平方米的价格上调，其他楼盘都没有提到调价，部分楼盘则表示，如果能尽快购房还会有优惠。”黄小姐告诉记者。

　　“从目前的情况来看，新政的出台对于刚需人群的影响少之又少。尤其是北京市场商品房总价偏高，公积金贷款首付无论是两成还是三成，总额120万元的贷款上限仍然很难满足购房人的贷款需求。”大兴区一刚需项目营销总监说道，因此，对于项目来说不能轻易调价，“调上去容易，再想调下来就难了。”

　　根据亚豪机构统计数据显示，4月，北京楼市预计将有31个项目入市，其中包括通泰国际公馆、壹中心、鲁能七号别墅在内的10个纯新盘，以及首开·熙悦尚郡、中建·国际港、五矿·铭品等21个老项目后期。

　　从4月预计入市项目定价来看，31个项目当中仅10个项目公布了预计售价，其中通泰国际公馆预计售价2.7万元/平方米、中奥广场·首站报价3.5万元/平方米等，其余21个均处待定当中。

　　北京一家全国性房企的营销总监告诉记者，市场上发出“涨价”声音的项目也主要是为营销作秀，为购房者制造“最后购房窗口”的心理压力。“涨价的前提是成交量上去，现在市场情况刚有所好转就涨价，只会把购房人吓跑。”

　　该项目销售人员介绍说，“目前项目二期正在进行排号，没有涨价反而还有优惠活动。”现场看房的买房人告诉记者，已经不是第一次来看这个项目，此前因为二套房首付过高而一直犹豫，“如今新政出台，如果选中合适的，会考虑出手。”

　　与新房市场“不敢轻易涨价”相比，二手房市场则暗潮涌动。

　　新政出台后，二手房交易市场明显升温。

　　据链家地产[微博]市场研究中心统计数据显示，4月第一周北京二手房住宅新增挂牌房源量、客户委托量，环比上周分别增长了18.5%和28.8%，一周带看客户量达到51557人，环比增长27.5%。

　　“从目前来看，部分二手房业主确实有调高售价的意愿，但幅度很小。由于营业税5改2政策出台后，购房人还会节省一部分成本，因此算下来购房人交付的总价还是降低了。”北京伟业我爱我家副总裁胡景晖表示。

　　“实际上暗中抬价的是二手房中介。”一位有房源在售的业主对记者表示，新政出台后，中介曾向他表示现在如果价格不变，成交会容易些，但目前并不适合涨价。但他后来发现，他出售的房源被中介加价10万元挂出。

　　胡景晖表示，在新政后的市场实际成交和动态方面的数据表明，对于春节后已经平稳复苏的北京楼市来说，新政对楼市市场实际成交、客源量、房源量来说都带来了15%-20%左右的增长。但这一增长幅度并不像此前有分析预期的那样“暴涨暴增”，新政后北京楼市依然呈现出稳步回暖复苏的态势。