减免物业行政事业性收费无理由拒缴物业费应受惩处

当前，大多数城市的小区物业管理公司都面临收费难的困窘，在一定程度上成为制约物业行业发展的瓶颈。物业管理问题涉及千家万户，备受社会各界关注。

在本次全国两会上，全国人大代表刘桂凤带来了一份关于加快解决物业公司收费难题的建议。

现象  长春多个小区物业先后撤离

2015年元旦刚过，长春市有小区便出现物业撤离的情况，让小区陷入无人管理的真空期。

1月1日开始，锦江花园一区小区物业公司正式撤走，几天之后，小区居民楼下出现大量垃圾。

车城花园部分居民楼楼道里供水管道已断开，居民生活用水受到影响，只能买水喝。该小区物业合同于2014年12月31日到期。

事实上，长春市已发生过不少小区遭遇物业撤离的情况。

富豪花园：这个长春市第一个花园式小区，从1994年业主开始入住，到如今已20年时间，经历了原物业退出、小区遭弃管、新物业入驻等事件，曾经的“全国样本”身陷尴尬。

大通花园：2001年建成并陆续入住。2011年8月份被弃管。

长春银座：位于长江路商圈，在2003年建成之初，是长春市最昂贵的小区之一，当时的房价达到3000多元/平方米。建成之初，长春银座小区环境优美，物业管理规范，在2014年6月份，物业撤离小区。

长春明珠：2000年开始陆续入住的长春明珠小区，曾经是长春城区的一个高档的标杆小区。总面积为93万平方米，住户5800户，人口20000余人，为长春第一大小区。一直由万达物业提供管理和服务。2013年11月15日，万达物业正式贴出撤离告示单；同年12月15日，正式遣散了保安、保洁等工作人员，宣告正式退出……

原因    物业缴费率低  经营入不敷出

对于大通花园的弃管原因，物业曾称，服务成本不断增加，导致经营入不敷出，物业维持不下去才决定撤离。

而对于长春银座的弃管原因，是因为物业费收缴率太低而被迫离开。

万达物业撤出长春明珠的原因是，83%的业主不同意物业续约，40%的业主欠缴物业费，使企业经营入不敷出，经营陷入严重困境。

长春市天泰安居物业有限公司王经理说，物业公司选择撤走实在是逼不得已。“小区一共就400多户，每平方米0.55元的物业费，公司经营实在是入不敷出，之前几年都是靠着小区供热的利润来填补物业方面开支。”

采访中记者了解到，小区被弃管，与居民与物业之间的矛盾不可调和分不开。居民认为物业企业只收费不服务，或是服务的标准达不到业主的要求，因此拒绝交物业费；而物业则认为居民不交费，致使物业费收缴率低，物业企业入不敷出，无法提供更好的服务。当矛盾激化，便导致弃管现象出现。

而一些老旧小区往往这种情况更加明显。一些老旧小区会出现各种问题，如楼房墙体长毛、屋顶漏水、门窗变形、阳台裂缝等，让物业公司有苦说不出。因为这本身是住宅质量问题，按照相关规定，保修期内的住宅工程质量问题，应由开发单位负责。

但开发单位往往会推脱不管，物业公司自身又没有能力解决，最终居民也会把这笔账算到物业头上，而拒交物业费。

影响    弃管小区存在安全隐患

事实上，长春只是全国物业费收缴难的一个缩影。目前，全国各地物业公司均不同程度地存在物业费收缴困难的状况。

刘桂凤代表说，物业公司作为独立的经营性企业，承担着小区设施设备审验、维保费用；公共区域水电等能耗费用；人工及管理成本；行政事业性收费以及税费等。而收入来源只有单一的物业服务费。随着物料成本、能耗成本、人工成本逐年增加，加之部分业主将多种社会矛盾强加给物业管理企业，以房屋销售矛盾、质量矛盾甚至邻里矛盾等为由拒绝缴纳物业费，使物业公司经营陷入困境。

物业公司因经费受限，就会出现服务不及时、质价比不符、服务态度不端正等情况，最终造成不缴费不服务、不服务不缴费的恶性循环，最终可能导致物业弃管。而一旦成为弃管小区，园区内设施、设备得不到及时保养维护，就会增加人身伤害、火灾、水浸等事故发生的概率，存在隐性的安全隐患。看似简单的物管问题，实际上是一个民生问题。 

建议

无理由拒缴物业费应受惩处

针对这些情况，刘桂凤建议，应认真贯彻国家2007年发布的《物权法》，以政府为主体，大力开展提高民众物业管理消费意识的宣传，普及物业管理服务的职责与权限，明晰无理由拒缴物业服务费的后果，让那些只享受服务而不付出的业主受到惩处。

同时，应拓展业主和物业公司的诉求渠道，汇集政府、街道、社区、物业公司力量共同化解矛盾。政府有专门机构负责监督、协调，使矛盾在初始阶段得到有效处理，并在政府和行业的推动下对难以提高服务水平、自身管理能力差、不具备市场竞争能力的物业，以兼并、收购、加盟等方式进行有效整合，帮助品牌物业企业做大做强，推动物业服务市场化的总体进程。

此外，应协调法院、工商、税务、城管、环卫等相关部门对物业公司给予政策支持，减免部分行政事业性收费及税费，给物业企业减负。对于房屋维修资金的使用，现行政策在实施过程中存在困难，建议政府对房屋维修资金的申请条件予以修订，对大型维修、特种设备维修等由政府主导保障实施。应完善国家《物业管理条例》，对拒交、少交、欠交物业服务费的业主，物业公司应报请上级主管部门协调解决。协调未果的，可与相关部门联动，通过对其房屋产权办理或流转实行限制，迫使业主从自身利益出发缴纳费用；建议法院对物业行业产生的诉讼，开辟绿色通道速判速执行，以保障其他业主整体利益。

东亚特派北京记者  王璐  赵宇