楼市去库存多地加紧“因城施策”

在国家鼓励房地产去库存的大背景下，多地也在加紧出台地方版的房地产去库存政策。目前已有海南、重庆、河北、广东、江西、山东等地密集出招，从供需两方面着手发力去库存。

　　梳理各地政策发现，减少或暂停商品住宅供地、鼓励农民工购房、棚改货币化安置、打通商品房和保障房通道、为房企减税负等，成为普遍关注的问题。业内人士指出，未来地方去库存政策依然会本着因城施策的基调，出台更符合自身实际需求的政策。

　　 鼓励农民工购房

　　今年的政府工作报告提出，加快农业转移人口市民化，深化户籍制度改革，推进新型城镇化试点扩围，提高户籍人口城镇化率。

　　中国证券报记者梳理各地房地产去库存政策发现，支持农民工购房、鼓励农村转移人口进城落户、刺激住房需求等成为多地关注的一个方面。山东提出，对农民首次城镇买房给予税收和财政支持；鼓励农村转移人口进城落户，形成买房、租房预期。江西提出，市、县政府对农民等新市民进城购买首套商品住房，可给予一定比例的购房补贴，鼓励农民进城购房。此外，河北、河南、广东、吉林、山西等地在去库存政策中也有类似表述。

　　兴业证券分析师指出：“近年来农民工收入增长较快，但房价的居高不下使得农民工购房压力仍然较大。未来土地流转改革的推进可能会改善这一情况；社保对农民工购房的支持也较少，农民工购房需要更多的金融支持。”

　　从各地出台的政策看，多地对支持农民工购房提出了金融扶持措施。河北提出，将农民工和城镇个体工商户纳入住房公积金覆盖范围，连续足额缴存6个月（含）以上即可申请住房公积金个人住房贷款。福建提出，简化农业转移人口购房落户手续，政府可与房地产开发企业联合给予农民购房现金直补。广东要求，省住建厅积极配合农行广东分行搭建“农民安家贷”等信贷平台，大力支持农民购房。

　　中国指数研究院分析师表示：“未来户籍制度改革对农民工的保障措施将继续加大，增强农民工待遇。实质性城镇化福利、稳定的工作居住环境，再加上信贷放松及财政补贴支持，将吸引更多农民工就地购房。另外，农民工市民化或将涉及购买保障房、租赁公租房，结合保障房货币化安置，将进一步促进库存去化。”

　　 棚改货币化安置受重视

　　今年政府工作报告提出，今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。住建部部长陈政高近日介绍，2015年棚户区改造开工580万套，创历史新高，货币化安置比例达到28%，对去库存发挥了重要作用。

　　在各地去库存政策中，棚改货币化安置受到多地关注。福建提出，棚改项目和房屋征收实行货币化安置比例原则上不低于70%。安徽要求，确保货币化安置比例不低于50%。江西提出，2016年市、县棚改货币化安置比例不得低于50%，国有土地上房屋征收货币化安置比例力争达到100%。内蒙古提到，鼓励被征收人选择货币化方式进行安置。

　　中国指数研究院分析师表示：“此前中央提出各地区按照原则上不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标，据此计算，目前棚改货币化安置仍有较大空间，不仅为市场带来大量的需求，对去库存的重要作用也将不断凸显。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出：“棚户区改造，一方面能够加快改变棚改区域居民的住房条件，另一方面也使得棚改本身成为去库存的有力手段。地方政府可以凭借棚改机遇，较好地实现去库存的目标。从棚改的货币化安置比例角度看，通过货币化安置的方式，能够使得棚改相关居民获得较好的财政补贴和货币补贴，进而使得其有较好能力去购置其他商品住房。这样，能够释放更多的购房需求。”

　　 因城施策是趋势

　　整体来看，各地去库存政策均是在从需求端和供应端着手。从需求端来看，针对农民工购房的定向支持政策，或将成为各级政府去库存政策着力点。从供应端来看，2016年将继续打通存量房与保障房及租赁市场渠道，大力推进棚改货币化安置和公租房货币化，完善租赁市场，支持商品房库存向租赁房及公租房供应转化。

　　目前已有甘肃、福建、青海、河南等地在去库存政策中提到，要打通商品房和保障房通道。甘肃计划今年把4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购。福建原则上将不再新建公租房，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房。

　　中国指数研究院分析师指出：“因城施策仍是基调。中央给予地方更强的自主性，地方政策也将根据实际差异化。一线城市当前市场火爆，部分区域房价出现快速上涨，未来一线城市政策或将与全国整体局面形成差异化，更注重分类指导，严控投机。”

　　地方去库存政策未来也将更符合自身实际需求。如河北去库存同时严控环京周边县市楼市，广西、河南更注重鼓励农民工进城购房，南京在注重商办去化的同时加大住房土地供应等。“但在政策频繁出台之际，也需要考量执行能力，使多项政策更好地形成合力，同时也要更好地把握行政干预与市场化之间的平衡。”上述中国指数研究院分析师表示。