加速！1360万㎡棚改，三成在三环内，保温2020楼市！买房回归主城区
最近两个月，我们嗅到了影响2020年长春楼市的重大信号。
总用地面积达1360万㎡的棚改地块，有加速迹象，包括启动征迁、项目招标、合作拟实施等工作陆续公开，其中约三成项目位于三环之内。
按一般棚改项目中标有效期2年、实施周期3年推测，未来2-5年，仅已知的棚改地块，就将为长春市三环内供应约410万㎡商住用地，或将供应近千万平方的住宅。
2020年之后，长春住宅供应格局将有重大变化。
一方面，买房不再只有“越买越远”的唯一选择，刚需和刚改可以回归主城区。
另一方面，不少被拆迁户将转化为新增购房者。
棚改加速
1）高新康达地块
9月中旬，长春工业大学林园校区传出搬迁至北湖区的消息。
10月20日记者再到学校的时候，沿学校围墙已立起围挡，据现场工人说，即将启动拆除工作；而学校对面占地十多万㎡的工企，搬迁工作也在推进中。
这两个单位搬迁的背后，是高新区最大旧改项目“康达地块”，2015年10月，高新地产中标该项目旧改，后续补充进工大林园校区地块，总占地近70万㎡。
距离中标已有4年，现在成规模开发的仅有占地仅2.3万㎡的海容广场商业项目。
2019年，康达地块突然加速。
9月24日，规模约306.32万㎡的三道镇地块棚改项目启动招标，堪称长春体量最大的棚改项目。
据业内人士向房报君透露，早在2013年12月，就有房企与政府签署三道镇棚改意向协议，但快6年过去了，依旧没有实质动作。
另据了解，招标已暂停，等待新进展，但无论怎么说，三道镇棚改也加速了。
2）绿园金宝特地块
10月9日，大成生化科技集团有限公司官网发布最新公告，该公司全资附属公司长春金宝特与长春市房屋征收办公室就收回事项订立土地及物业收回协议，补偿款项金额约为人民币5896万元。
这意味着，绿园区西三环附近的 “金宝特棚改地块” 要动了，连同拟调整增加的棚改范围和旁边的大成主厂区地块，西三环将释放约190万㎡用地，供房地产开发。
距离中标已有4年，现在成规模开发的仅有占地仅2.3万㎡的海容广场商业项目。
2019年，康达地块突然加速。
9月24日，规模约306.32万㎡的三道镇地块棚改项目启动招标，堪称长春体量最大的棚改项目。
据业内人士向房报君透露，早在2013年12月，就有房企与政府签署三道镇棚改意向协议，但快6年过去了，依旧没有实质动作。
另据了解，招标已暂停，等待新进展，但无论怎么说，三道镇棚改也加速了。
2）绿园金宝特地块
10月9日，大成生化科技集团有限公司官网发布最新公告，该公司全资附属公司长春金宝特与长春市房屋征收办公室就收回事项订立土地及物业收回协议，补偿款项金额约为人民币5896万元。
这意味着，绿园区西三环附近的 “金宝特棚改地块” 要动了，连同拟调整增加的棚改范围和旁边的大成主厂区地块，西三环将释放约190万㎡用地，供房地产开发。
早在2011年9月，大成生化科技发布搬迁公告：原位于绿园区的大成集团附属公司长春金宝特生物化工有限公司的生产厂房搬迁至兴隆山，占地面积约28.6万㎡的土地政府回收。
而金宝特地块不过是长春润德投资集团有限公司拟实施的棚改地块之一。
2019年4月，润德集团在多家媒体发布“合作开发意向征询公告”，对24个棚户区及危旧房改造地块遴选合作开发企业。
2019年6月，润德集团在润德大厦举行合作开发项目推介会，对17个拟实施棚改项目做了推介，有31家意向合作企业到场。
另有业内人士对房报君透露，润德集团目前拟实施合作开发有23个棚改地块，总占地面积约470万㎡，其中仅3个棚改地块位于三环之外，其余20个棚改地块都在三环之内，总占地面积近300万㎡，目前一些地块已有合作方在深入沟通。
润德集团作为承担长春市政府保障性住房、棚户区改造、危旧房改造等任务的国资背景平台公司，在加速推进棚改等项目的实施。
3）城市核心区的小型棚改项目
除了大型棚改项目外，城市核心区的小型棚改项目也纷纷启动，包括夹馅棚户区。
例如2019年9月，朝阳区发布“关于朝阳区第二批夹馅棚户区改造项目确定征收范围的公告”，涉及20个地块；
宽城区发布公告，至2019年9月5日，征收部门对嫩江路北地块、图书馆地块、浙四小区地块、浙淞小区地块等4个棚户区改造项目进行相关登记。
有很多历史难题地块，如东天街地块、北京大街西地块都在今年迅速推进。
2019年7月，润德地产以2.22亿元，摘得南关区东天街棚改地块，项目东至东天街、南至来安南街、西至兴盛路、北至兴盛路，占地面积仅1.72万㎡。
2007年，长春市开始对桃源路区域的棚户区进行大规模改造，但东天街地块迟迟未动。上个世纪初，这里是长春著名的商埠地，有著名的“车马大道”，这里还曾住着伪满洲国最后一位“皇后”李玉琴。
2013年4月，相关政府部门曾组织过东天街棚户区改造的专题座谈会。
2019年，东天街棚改加速了。
据房报君统计，2019年长春市挂牌上市地块中，棚改项目用地面积总计185.2万㎡。
其中，绿园区3.5万㎡棚改地块流拍，宽城区15万㎡地块刚刚挂牌，这些棚改地块预计将供应商品房384.8万㎡。
今年招标/中标/征迁准备的棚改项目（部分统计）
根据以上不完全统计，今年上市和已经亮相的棚改项目，总用地面积达268万㎡，再加上整理中未供应的棚改用地，总用地面积达1360万㎡，其中约640万㎡位于四环内，而位于三环内就有410万㎡。
未来几年，长春楼市不仅环外板块四面开花，主城区也将迎来大量新盘上市。
楼市保温
2019年8月17日，新华视点的微信公号发布了一篇关于棚户区改造的深度报道，称“棚改是重大民生工程，也是发展工程，有效带动了投资消费和经济增长”，2008年至2018年，全国棚改完成投资约9.7万亿元，棚改及拉动相关产业总投资，2017年超过20万亿元。
棚改从客观上讲，确实改善了众多城市居民的居住条件，也拉动了相关产业的发展。
记者采访了天一地产营销总监朱健，他表示”棚户区改造是政府为改造城镇危旧住房的民生工程，也是发展工程，对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了一举多得的重要作用，也对楼市有着深远影响“。
2018年，长春市启动了为期三年的棚改攻坚工作，力争到2020年基本完成28686户城镇棚户区改造任务。
2018年长春市完成棚户区改造10262户，其中夹馅棚户区改造2500户，连片棚户区改造7726户。2019年长春市计划改造棚户区5300户。2020年还有约1.3万户棚户区待改造。
近几年，长春新建楼盘大多位于四环之外，甚至突破绕城。这使得购房距离主城区越来越远，为解决居民在新兴板块的生活问题，城市也需要新建交通、教育、商业、医疗等配套设施。
但同时，主城区仍有大量的棚户区、老旧城区尚待改造，甚至很多已经中标的棚改项目多年未能改造完成，而出于环保和经济发展需要，不少工企也面临退出主城区。
以上多种原因，促成长春市要加速棚改/旧改进程。
那么，大量棚改项目集中改造，会对未来楼市有什么影响呢？
记者采访到富腾集团副总经理李春林，他认为，房地产在吉林省的GDP中占得比重很大，并且房地产对吉林省的经济具有较大的促进作用。如此大规模的棚改地块释放，供应量增大会对未来房价有一定影响，但是对改善型市场的影响不大，对刚需市场会有一定影响。
那么，具体而言，对未来买房有哪些影响呢？
1、主城区供应放量， 刚需和刚改购房者会有更多更好的选择。
大部分刚需和刚改购房者是上班族，三环内往往意味着生活配套齐全，生活更加便利，在主城区置业，可以节省更多时间用于工作或照顾家庭。
2、供应放量，房价稳定。 很多棚改项目都位于老旧城区，尽管位置较好，但不适宜做高端改善型产品，未来棚改项目供应还是以刚需和刚改为主，对整体房价影响有限。棚改货币化严控之后，回迁安置是主流，部分拆迁户会转化为新增购房者，促进新房消费。
3、2020年之后，区域的供应结构将发生变化，宽城、绿园和二道将成为新盘主力。
4、棚改项目上市时间存在不确定性。 众所周知，棚改项目推进慢，最大的难题就在于征迁，不少项目做成了半截子工程。因此，关注相关地块的购房者，要有心理准备，不见得能如预期般顺利。而棚改项目整理上市周期长，又决定了对楼市的影响不会马上到来。
综合看来，对购房者选房更有利，但不会刺激楼市忽冷忽热，而是“保温”。
来源：房地产报长春惠买房
