东方之珠小区未办产权证 购房者状告开发商获胜

　　花一生积蓄买套房子，可因为开发商的原因办不了产权证，房子无法交易，住着心里不踏实。不少市民曾遇到过这种闹心事，遇到这种事该怎么解决？东方之珠小区的几百位购房者提供了一个范例，起诉至法院，拿起法律的武器来维护自己权利。

　　7月27日，记者与部分购房者的代理律师关文萍。关文萍向记者讲述了本起案件的进展情况。去年和前年两年间，共有300位购房者委托关文萍进行诉讼，他们遇到的问题是购房后开发商吉林省东兴建设开发集团有限公司（以下简称东兴地产）未按约定给购房者办理产权证，现在这300多位购房者的官司打赢了，法院已通过拍卖开发商未出售房产的形式执行了判决。今年又有10多人委托其对东兴地产提起诉讼，目前案件正在审理中。

　　关文萍说：此案究竟涉及多少购房者没法统计，因为还有不少购房者自行到法院提起诉讼，还有不少购房者正在联系律师和法院开展诉讼。案件涉案金额有多少暂时也没法统计，因为每位购房者购房情况不一样，得到的赔偿也不同。

　　 买房近700天未得到产权证 购房者起诉开发商

　　东方之珠小区某业主是本起案件原告数百位购房者中的一员，长春经济技术开发区法院已于2014年12月对他的案件作出了判决。他的经历是：2010年12月，他与东兴地产签订了《商品房买卖合同》。在合同中约定，该业主购买被告开发的位于东方之珠小区的一套商品房，总房款约为52万元。合同签订后，张先生依约支付了购房款及相关款项，履行了全部合同义务，并于2011年10月办理了房屋入住手续。原告入住后，东兴地产没有依约定履行权属证书办理的相关合同义务，原告多次与东兴地产进行沟通，要求其办理产权证。结果到了2014年9月，原告也没有得到产权证。按照合同约定，原告认为东兴地产已经违约了近700日，且合同明确写明，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按每超过规定期限1天，向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。因为当时小区很多购房者都在委托律师起诉开发商，因此他也参与了起诉。

　　他认为开发商违约期限为695日，应该赔偿约3.6万元。长春经济技术开发区法院于2014年12月作出判决，依法确认被告违约天数为570天，违约金约为2.9万元。

　　记者在东方之珠小区遇到了很多起诉过开发商的购房者，他们多在2010年前后入住。记者所接触的购房者无一例外地胜诉了，目前已经获得赔偿。一位购房者告诉记者：法院判决后执行，不仅依法对开发商的财产进行扣押，还对其进行了拍卖。

　　“我得到了1万多元。”“我得到了两万多元”“我得的少，只得了8000多元……”购房者所获得的赔偿数额正如关文萍所说，各购房者情况不一样，赔偿数额也不同。

　 　刚起诉时觉得赢不了 没想到真赢了

　　一位购房者对记者说，房子买完了，过了两年多时间迟迟得不到产权证，房子想卖卖不了，没有产权证，总觉得房子不是自己的。于是购房者们说要打官司，告开发商。提起刚打官司时的想法，该购房者说：“说心里话我觉得不可能打赢，开发商做那么大的生意，能够开发那么大的楼盘，凭我们购房者的力量怎么可能打赢呢？打官司时家里人也反对，后来大家都起诉，我也参与了。”另一位购房者则与其观点不同，他认为：“我当时也有点儿犹豫，但我认为，法律是公平的，白纸黑字写在合同上，这么多年不给办产权证就是违约行为，这场官司一定能打赢。”

　　后来，小区建了维权QQ群，大家都在群里表达观点，当时有两种对立的观点，有的人想去协商，但更多的人同意起诉。最后大家就联系律师起诉开发商，分摊了律师费。

　　小区一位男性购房者说：他是2008年前后入住的，产权证也拖了一年才给。当时没有维权意识，觉得打官司肯定赢不了，所以就没有起诉，现在想起诉已经过了诉讼时效。

　　 遛弯儿时达成了共识 一群购房者去法院起诉

　　这起诉讼除了委托律师以外，一些购房者自发去法院起诉。在采访中记者遇到了这样一位购房者。她告诉记者：“购房者入住成为业主后，天天等着开发商给产权证，结果一等就是两年多。后来大家在遛弯儿时说起产权证没办下来的事，结果很多购房者都有类似的经历。后来听说小区里有购房者起诉开发商，大家一商量，觉得大家手里都有合同，上面白纸黑字写得很明白，是开发商违约，大家相约一起去了长春经济技术开发区法院，到了法院，人家就给立案了。”

　　今年6月，记者在这位购房者手中看到了一份名单。她告诉记者，这是自行去法院起诉的购房者的名单，整整写满了两页纸。这位购房者说：“判决结果是我们胜诉，现在已进入执行程序，正等着拿赔偿金呢。”7月中旬，记者再次联系了这位购房人，她告诉记者，大家的赔偿金都已经拿到手了。

　　 没得到产权证 咋计算违约时间

　　如果购房后，开发商没有如期给购房人办理产权证，应该如何认定开发商违约呢？按照长春经济技术开发区法院作出的民事判决书以及关文萍的解读，发起诉讼的购房者逐渐了解了这一概念。

　　在本起案件的原告诉讼请求中，法院认定的违约期限和购房者所主张的诉讼请求存在很大差距。如某位购房者的诉讼请求认为东兴地产违约期为695天，而法院认定的违约期为570天。本起案件的原告所主张的违约期均多于法院认定的违约期。针对这一问题，关文萍做出了如下解释。

　　购房者如果认为开发商违约，首先要看约定。在本起案件中，购房者与开发商签订了《商品房买卖合同》。根据合同约定，出卖人因其自己原因，未提供资料向产权登记机关备案，就应该算是违约。因为起诉的时候，购房者不知道开发商有没有向产权登记机关备案，所以，原告主张的违约期应该从商品房交付使用后满365天的次日至起诉当日，所以购房者主张的开发商违约期都比法院认定的时间长。

　　在这种情况下，开发商应该对其向产权登记机关备案的时间进行举证，如举证日期早于365天，即不违约，晚于365天，即违约，违约日期应从商品房交付使用后满365天的次日至开发商向产权登记机关备案的时间为止。如本起案件，法院认定的东兴地产向产权登记机关申请登记的时间是2014年5月14日，这个时间就是违约时间的截止日。

　　 开发商申请登记备案 需提供完整材料

　　本起案件的一份判决书显示，在诉讼中东兴地产向法官提出，其在2014年1月23日10时左右已到产权登记机构备案，并出具了《业务受理单》，东兴地产认为，违约时间应到此时截止。但购房者的代理律师认为：东兴地产提交的材料仅证明了被告的提交行为，无法证明被告提交上述材料符合法律相关规定，且根据法律规定，办理初始登记应该提交土地使用证，但在被告所提交的材料中没有见过关于土地使用证的相关信息，也就是说被告提交的该份材料是无法及时办理房屋登记备案的。

　　最后法院认定的东兴地产向产权登记机关申请办理登记的时间为2014年5月14日，因为该日向产权登记机关提交《申请书》中写明了“类别：商品房登记备案……申请人持上述资料申请商品房备案登记，保证所提交的所有资料均真实有效合法，否则，愿承担一切法律和经济责任。”此后2014年5月19日，产权登记备案成功。法院最后确认2014年5月14日被告向产权登记机关提交《申请书》的行为，才应是被告履行《商品房买卖合同》的时间。

　　东兴地产为何会因违约造成数百位购房者起诉，自己败诉？为了弄清楚其中的原因，7月27日，记者联系了东兴地产，对方告诉记者，会有负责人与记者取得联系。可至昨日截稿时，东兴地产并未联系记者。