营改增5月1日落地 绿地商办项目迎来利好？

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　　每经记者 蔡雅芸

　　房地产行业“老大”之争愈发激烈。

　　4月25日，绿地控股发布2015年度业绩报告及2016年第一季度业绩报告。2015年绿地实现经营收入2073亿元，同比下降20.8％，实现归属于母公司股东的净利润69亿元，同比增长23.64%。

　　与万科2015年2614.7亿元的合约销售金额相比，绿地地产主业2301亿元的成绩并不逊色。但在营收方面，绿地995.77亿的地产业务营业收入下降11.23%，同比万科1956亿元、恒大1331亿元、碧桂园1132亿元、中海1480亿元（港币）的成绩，绿地被远远甩在身后。

　　绿地方面向《每日经济新闻》记者透露，公司今年并未设下在房地产板块的销售目标。然而，年报确定3200亿元的全年目标，如果主要业绩是房地产部门提供，那么今年绿地很有可能向行业第一位置冲刺。

　　 营改增为商办项目带来利好

　　剔除能源产业的因素后，绿地2015年经营收入同比增长9%。绿地方面认为，2015年他们仍是“增收增利”的局面。

　　地产业务营收下降，绿地解释为“本年度结转面积同比减少”，其内部人士透露，由于绿地房地产板块中商办比例较高，尤其是超高层建筑开发周期较长的原因。绿地也预测2016年将进入结转周期，商办项目中会有一部分大单确认销售。

　　据资料显示，绿地现有23座超高层建筑在建。以成都绿地中心468为例，从开盘销售到竣工使用，需要5年时间。绿地方面认为，商办项目大单销售较住宅有其特殊性，如定制预售，在项目建设时就已确定销售目标完成合同销售额，但进入结转却需要几年的时间。

　　从年报中也可以看到，绿地房地产主业合同销售金额中，住宅占比50.8%，商办占比49.2%。克而瑞分析师朱一鸣向记者表示，商办项目是绿地很大的优势，比重也较高，是绿地增长较快的部分。

　　也有一位不愿具名的业内人士认为，尽管绿地的总体业绩保持增长，主要得益于其多元化的产业链，但房地产板块增长较慢，也缘于商办比例较高。

　　绿地方面表示，尽管商办项目进入结转周期长，但并不代表商办就不好，尤其公司判断商办项目会在今年出现转机。一方面，自5月1日起营改增政策落地，其中将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，这将会刺激企业购置办公楼的意愿；另一方面，国内商办投资的资金回报率进入稳定周期，资产证券化逐渐成熟；最后，往年互联网对商办的冲击不再突出。

　　 一季度业绩领先万科

　　今年一季度，克而瑞数据显示万科、恒大、绿地，这三家房企占据了销售榜的前三名。根据一季报，绿地房地产主业实现营业收入243亿元，同比增长119%。4月27日，万科发布一季报，其中营业收入146.1亿元，同比增长64.3%。在一季度这个时间节点上，绿地赢了万科一局。

　　但绿地方面表示，按往年节奏，一季度的销售额占全年30%左右。记者根据其一季度销售额476亿元推算，2016年销售额将为1587亿元，这样看来，似乎与2015年的2301亿元仍有不小差距。

　　尽管未设年度销售目标，但绿地也表示仍希望在去年的基础上，实现稳步增长，但具体增长多少仍要看市场行情，同时绿地透露不再要求区域公司追求销售额，而对结转、回款、利润率提出了更高要求。

　　据了解，绿地设定3200亿元为全年计划实现合同销售收入，涵盖了基建、金融、消费等诸多产业的，而不只是房地产板块。其中，绿地的海外项目在2015年仅有1.3亿元进入结转，对集团的整体业绩贡献几乎忽略不计。对此，绿地方面认为，海外地产投资较国内有更多复杂因素，如果市场行情向好，2016年海外项目结转会有所增加，但对于增长幅度，绿地方面表示无法预测。

　　至于实现年度目标，绿地表示充满信心，同时东方证券房地产行业首席分析师竺劲向记者表示，绿地有很多地铁上盖项目，加上今年部分商办项目的整体出售，后势业绩增长不容小觑。