新盘集中释放 “红五月”可期？

      5月北京预计将有36个商品房项目入市，其中纯新盘达12个；仅有密云、平谷两个住宅项目低于3万元/平方米。

　　无论是此前成功“抢跑”，还是乘势追击，北京多个楼盘都已摩拳擦掌等待在5月份入市。从机构统计的预计入市项目情况来看，北京楼市将迎来一个相对红火的五月是大概率事件。

　 　供应提速

　　尽管截至目前，市场走势节节高升，但随之而来的传统“红五月”，对于大多数房企而言，都是不可错过的销售窗口期。根据亚豪君岳会统计，5月北京预计将有36个商品房项目入市，除了以天恒金融街公园懿府、金玉府为代表的老项目推新之外，纯新盘的入市节奏也明显加快，出现了天恒世界集、国瑞境界等12个纯新盘，这一数量已经创造了今年以来的阶段性峰值。

　　某项目负责人表示，多数项目都想借助现阶段的上升通道拼一把。据记者观察，有不少“尘封多年”的项目也加入到即将在5月推盘的队列中。例如位于朝阳区东四环的凯德锦绣慈云壹号，距离项目上一次开盘已经超过两年，本次将要加推的是94-230平方米的精装产品，尽管目前价格尚未对外公布，但凯德锦绣小区的二手房目前已接近7万元/平方米；同样“雪藏”多年的别墅老盘、位于顺义后沙峪的鲁能优山美地，也打算在5月推出D区，目前报价为2500万-8000万元/套。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，进入4月份之后，虽然二手市场开始出现回落，但是新房市场的成交依然保持上升势头。因此，供应的快速回升主要是受到强劲需求的拉动。

　 　普宅难寻

　　根据机构统计，预计在5月入市的项目中，位置上仍以四环外为主；有超过半数的项目都表示开盘价格“待定”，但从已经明确开盘价格的项目来看，项目的定价明显更加“开放”。值得一提的是，除了在密云和平谷两个远郊区还能搜寻到低于3万元/平方米的住宅项目，在其他区域内，已经很难看到普通住宅的身影。

　　据记者了解，5月，西城、朝阳、海淀以及丰台四个区共有10个项目预计入市，从预计售价来看，多数项目都已步入高端豪宅的行列。其中，位于东三环农展馆的北京壹号院，预计售价为16.5万元/平方米；位于西四环中路118号的紫辰院，其最后一栋楼王产品也将迈入10万+的行列。此外，包括以纯新盘首次亮相的香山四季，报价已达到8万元/平方米；位于海淀区的前海中金公馆、冠城大通百旺府等项目，虽然尚未定价，但从其所处的地理位置和前期价格来看，也都是高端项目的种子型选手。

　　业内人士指出，从4月出台的2016北京土地供应计划中可以看出，未来中心城区土地供应将进一步减少，未来供应的不足使得这类高端项目虽然售价较高，但仍具备一定市场接受度。

      ■ 典型楼盘

　　金玉府

　　单价7.5万元“学府房”有吸引力

　　5月份，不少售价在6万元/平方米以上的高端改善型项目将入市，这将让北京豪宅市场竞争更为激烈。

　　“由于经济的大环境不能够支撑市场持续向好，不少房企都在把业绩任务向前赶。”亚豪机构市场总监郭毅表示，房企对今年下半年的市场没有把握，所以会采用一些不同于往年的销售节奏，这使得不少豪宅项目将在5月集中开盘。

　　比如，位于海淀的金玉府，据该项目营销负责人介绍，项目预计在5月份推出110套房源，售价在7.5万元/平方米左右，目前已经开始蓄客。不过，面对激烈的竞争，项目开发商显得并不担心。“金玉府受到冲击的可能性不大。因为项目处于海淀区，在位置上具有很好的优势。我们选择在5月开盘也没有什么特殊原因，只不过是公司正常的销售节奏。”金玉府项目营销负责人告诉记者，“项目配有幼儿园和十一学校的初中等教育配套，均属本校直管。这种学府类产品对于30-45岁、有子女的家长是很有吸引力的，而且价位也处于合理区间范围内。”

　　据了解，目前，海淀在售住宅项目寥寥无几。目前金玉府的主力客群除了传统意义上来自西部海淀、中关村以及金融街附近的人群之外，对东部有着子女教育需求的置业者也有很大的吸引力。

　　 天恒世界集

　　区域稀缺平层商住单价3万-3.5万元

　　无论是高调宣布年内推出十二盘联动，还是举办乐跑活动，或者发布《天恒世界集互联网+健康社区白皮书》，推出国内首个5G体系健康社区标准；这一系列的动作，都在为即将入市的天恒世界集暖场。

　　位于大兴西红门区域的天恒世界集，主打地铁精装公寓概念，在即将到来的5月将全面亮相。据悉，天恒世界集一期产品为80-100平方米的精装平层产品，层高3.3米，目前均价预计为3万-3.5万元/平方米；此外，项目下半年还计划推出47-75平方米的LOFT。

　　“原本去年就计划入市，因为工程进度的原因才拖到今年。能够在5月入市，对于项目本身而言也是一个比较好的时机。”据项目相关负责人透露，北京LOFT产品的供应量很大，但居住属性更强的平层商住产品不多，所以在市场上的热度也很高。“天恒世界集从3月中下旬开始排卡，现在就达到400多张，而一期推出的总量也只有200套左右。”

　　在住宅供应量持续减少的现状之下，商住产品正在成为北京楼市的中流砥柱，今年3月北京商住成交首次超过了普宅。

　　“如果通州商住产品也被纳入限购行列，将对通州商住成交产生较大影响。”某业内人士认为，一旦政策出台，部分需求则将转移至其周边大兴、顺义等区域，刺激这些区域的商住项目积极入市接收外溢需求。

　 　华润·悦景湾

　　5月中旬开盘 将有优惠折扣

　　作为位于门头沟的商住项目，华润·悦景湾同样面临着一定的市场竞争。日前，记者了解到，该项目将于5月中旬推出新一期LOFT。

　　“目前我们项目的最终优惠还没有确定，不过针对不同的产品和不同的付款方式，我们都会给出客户一定的折扣。” 华润·悦景湾项目销售人员表示，此次推出的户型与上期相同，依然是以33-70平方米的LOFT为主；预计均价为3.3万元/平方米。

　　另据了解，目前悦景湾的主力客群为工作、生活在京西和西北部的刚需人群，以25-35岁的年轻人为主，大部分是单身或是年轻夫妻，他们的购买能力有限，因此往往愿意选择LOFT作为过渡。基于此，华润·悦景湾携手爱空间推出988元/平方米的定制化精装修服务，给客户提供多种定制选择。项目销售人员透露，目前悦景湾的认筹情况非常不错。

　　不过也有一些房企人士分析认为，华润·悦景湾这一类的商住项目表现活跃与市场大环境也是有一定关联的。据亚豪机构统计数据显示，在5月预计入市36个项目，其中商住项目的数量就占了10个。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，“去年北京住宅供地趋于减少，再加上产品高端化的趋势，使得刚需和刚改人群所面临的可选择面非常狭窄，只有往商住类产品分流。此外，目前通州商住限购并没有官方回应，而此前对于通州住宅进行限购也是政府从减少区域泡沫的初衷出发，希望投资需求在区域中占比更低，这一类措施不太可能在北京其他区域推行，因此也没有恐慌的必要。”

　 　■ 观察

　　供需失衡商住成主角

　　在采访过程中，多位项目负责人都不约而同地表达出对于今年上半年楼市持续上行的判断。而作出这种判断的根据源于供需市场的变化。

　　据业内人士介绍，2014年和2015年在土地供给上向民生类用地的自住房和保障房倾斜，保障类住宅产品供地较大，挤占了商品住宅用地面积，导致这两年北京出让的商品住宅面积仅有500万平方米。供地减少，开发商无米下炊，传导到商品住宅市场上便是供应减少。而由供地不足到住宅供应减少的传递效果最终在2016年开始显现。在库存不断下滑、供需严重失衡的市场背景下，北京房价涨速开始加快。

　　“北京纯商品住宅的供需比低至1:3，供应远远不足以满足购房需求，加之北京执行的严格限购，促使部分刚需及刚改购房客群转而选择商住产品，商住产品成交量不断上升，并占到市场交易的主体。”亚豪机构市场部总监郭毅表示。

　　另据亚豪君岳会数据显示，3月，北京住宅市场当中商住产品共实现成交4656套，创下有史以来的月度销量新高，占到当月全部商品住宅成交量的比重高达51%，这是商住产品的成交量首次超过住宅类产品，并因此成为北京楼市的主角。

　　但商住产品仍未能有效补充北京楼市库存告急的现状。按照此前6个月商品住宅的月均成交套数倒推，北京66576套商品住宅库存的去化周期仅为8个月，已经濒临8-10个月合理去化周期的底线。

　　“这一段时间，购房人的热情很高，无论是市场的预期还是经济的大势，都让大家对除了房产以外的投资方式更加谨慎。”某房企负责人如是说。

　　郭毅判断，尽管2016年北京商品住宅计划供地量增加了100公顷，但一方面计划落实到实际供地量能否明显增加尚是未知数；另一方面出于商品住宅开发的周期性原因，此前的供地不足将导致2016年和2017年出现商品住宅供给大幅减少的窘境，这将导致北京房价的上涨势头难以抑制。（记者 李捷 陈禹铭）