查干湖国税局全面提升房地产行业所得税管理水平

　　查干湖国税局针对房地产行业投资周期长、监管部门多、财务核算不健全、征管难度大、社会关系复杂等特点，经过认真探索和研究，着重从基础管理、税款预征、政策执行三个环节入手，健全管理组织，规范管理行为，提高管理质效，以规范化、精细化、专业化的“三化”管理模式，实现了房地产企业所得税管理的新突破。2013年入库房地产和建安行业所得税6468万元，同比增加1818万元，增长39%。今年前九个月，在整个房地产市场低迷，房地产、建安和商砼企业资金链吃紧、投入不足、市场观望情绪浓厚的情况下，现已实现税款4432万元；商砼行业实现税款343万元，同比增加56万元，增长20%。
　　一、把握基础环节，明确落实责任，促进管理制度的规范化
　　（一）实行“一个团队”管理。专门成立了税源管理一科，集体负责房地产建安行业的税收管理工作，由一名副局长专职负责，在科室内部进一步划分为房地产企业和建筑安装企业两类，按类别合理化分人员分工和岗责体系，明确了各岗位处理有关业务的权力和责任，实现了由过去“单兵管户”到现在“团队管事”的根本转变。
　　（二）推行“一个窗口”服务。在办税服务厅设立了一个专门窗口，统一受理房地产建安企业的纳税申报、咨询服务、政策辅导等涉税事项，充分利用原有管理资源实现前台统一受理、文书内部流转，实现了阳光办税。同时，对窗口服务质量坚持每月考核制度，发现问题及时整改。今年上半年，共受理房地产建安企业申报咨询服务385户次，未出现纳税人投诉问题。
　　（三）推行“一套报表”制度。根据《房地产开发行业所得税征收管理操作指南》，我们对企业开工前各种证件、资质的备案、开工后各种相关涉税资料的备案，以及预售、回迁、税收上完工条件的确认和计税成本的归集与处理等事项做了具体、明确的规定，并通过《房地产开发企业基本情况表》等五张报表的方式全面掌握房地产开发企业的税源情况，确保企业申报资料齐全，内部管理规范，为房地产开发企业管理奠定了基础。
　　（四）制定“一个办法”核定。针对房地产行业特点强、征收难度大、不能及时结转计税成本的实际情况，我们研究制定了《房地产企业所得税事后核定征收管理办法》，核定企业的计税成本，解决了开发企业计税成本不能及时结转的难题。
　　（五）建立“一体化”闭环管理模式。利用近一个月时间，集中清理商砼企业，采集了商砼企业的生产线、专用车辆台数、原材料的来源、用电量等数据，掌握了企业的产能和供货单位，形成了建筑安装企业、房地产开发企业、商品混凝土企业的“一体化”闭环式管理模式。
　　二、把握预征环节，提高征收效率，促进管理手段的精细化
　　（一）房源控制税源。建立了“一户一档”制度，登记开发产品的可售面积、可售总收入、预售收入、销售收入结转情况、成本情况以及纳税情况等相关信息，总体掌握工程的开发情况和潜在税源。在日常管理中，按照以房源控制税源的思路，拉长了征管链条，把过去从 “开发商→税源→税收”的粗放型管理模式转变为从“开发商→开发项目→房源→税源→税收”的精细化管理模式，有效解决了房源不明、收入不实、税源不清等问题。
　　（二）分户测算核定。针对房地产开发未完工不易确认收入、完工销售后“人去楼空”的特点，我们对不同的楼盘分房源、地段逐户测算计税毛利率，在一般住宅计税毛利率不低于10%，别墅、商铺、车库、车位等计税毛利率不低于20%的基础之上进行季度预缴，再根据利润额按25%计算，工程完工后汇算清缴，多退少补，大大提高了征收效率。
　　（三）掌握财务信息。依据《房地产开发产品销售情况明细表》，对开发企业的预售、销售情况以及楼盘存量进行了控管。由税收管理员进行实地核查，并结合企业资金流的监控，将售楼信息与财务部门、企业资金与销售合同、预售合同、销售定金进行核对。同时，定期走访受托方，对采取委托代销方式的销售情况全面监控、掌握受托方的销售进度。
　　三、把握政策环节，严格实施监管，促进管理方式的专业化
　　（一）监管好开发产品成本核算对象。要求开发企业在开工前报送《房地产开发企业计税成本对象备案表》，准确掌握企业成本对象的确定原则、开工时间、工程分期、成本分摊方法等涉税信息，进一步监控企业成本对象调整的原因、依据和调整前后成本变化情况，并要求企业出具专项报告，以便汇算时及时予以纳税调整。
　　（二）落实好经营成本核算要求。对企业实际发生的成本、费用的核算，均按照财务会计制度和税收政策规定，严格区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限，正确核算开发产品的会计成本和计税成本。特别是对于因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本以及为开发产品而发生的共同成本，要求企业按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配，分别计入相应的成本对象。
　　（三）规范好成本与收入同步执行。在日常管理中，对单位建筑成本超过我市一般建筑成本参照值20%以上的，作为日常管理监控的重点，认真调查企业成本的实际扣除是否与收入相匹配，结转成本的开发产品面积是否与已结转收入的开发产品面积相一致。同时，有针对性地深入企业调查核实，多方查找原因，解决产品单位成本虚高的问题。
　　（四）把握好开发产品完工时点。针对开发企业经常拖欠施工方工程款项、开发企业因不能及时全部取得施工方发票、不按照税法规定及时结转销售收入与计税成本等现象，我们严格把握企业销售完工产品的时点，凡是财务核算健全的企业，具备做收入条件的全部做收入处理，并按照税法要求结转计税成本；对财务核算不健全的企业，对部分开发产品已完工入住，由于拖欠工程款等原因不能取得土建成本发票的，采取核定征收。
　　（五）执行好企业回迁楼政策。对有回迁业务的房地产开发企业，我们要求企业报备拆迁补偿支出明细，并将全部拆迁补偿协议留存备查，这样便于掌握回迁楼安置的面积，交付使用年份。对已交付回迁楼的企业，要求按照同期同类产品的销售价格做视同销售处理，对企业单独建造的、没有参考价格的回迁楼按照开发产品的成本利润率确认视同销售收入，并将回迁楼的开发成本按照税收政策规定计入土地开发成本，在所有开发产品中分摊。
　　（六）解决好商品房抵顶工程款问题。根据开发企业提供的楼盘存量表逐一进行核对，发现开发企业签订商品房抵顶工程款协议起，就已证明产权已发生转移，具备做收入的条件了，及时督促企业进行相应的所得税处理。