租房价格调整周期短 长春商户们“压力山大”

房租、兑费逐年增加对个体业户的经营压力到底有多大？哪些行业对此更为敏感？作为小的经营者来说，他们在经营的过程中又对此有着怎么样的考虑和观点？

12月9日、10日，记者利用两天的时间对长春市100家个体商户开展了问卷调查，力图从这些个体商户身上找到房租、兑费逐年提高而产生的“化学反应”。

记者调查的100家商户，主要集中在中小个体业户，其中餐饮类45家，超市15家；服装、鞋帽商户10家，旅店9家，另美发、水果超市、药店、浴池、网吧、茶庄、早教中心、烟酒店、洗车店、特百惠、汽配厂等共21家。

调查数据一

从别人手兑店是主要方式

记者调查了解到，服装类商户们的生意，100%全是通过出兑方式接手的，餐饮类商户中有86.7%之前是通过兑店方式接手到现在的生意，超市商户和餐饮类商户一样，同样有80%的商户，由此可见，目前个体从业者要经营种类项目，绝大多数是从上个经营者手中兑店而完成的。

案例：宁可兑店也不从头做起

记者在南湖广场附近一家服装店调查时，店主王女士告诉记者，现在经营项目，经营者一般都有两种考虑，一种是在新建的商场或者门市选择自己经营，另一种是在原有的同类项目上进行兑店经营，相比第一种，更多的人愿意选择第二种，因为如果你是在一个门店“白手起家”风险会相对较大。

调查数据二

餐饮类房租合同 两年一签占最多

餐饮类租房合同1年1签订的商户占28%，2年1签订的44.4%，3年1签的20%，签长期合同的仅占7.6%。对应租期周期短的特点，餐饮类商户的租金涨幅情况也很鲜明，1年一调整的15.6%，2年一调整的46.7%，3年一调整的28.9，5年才调整一次的仅占8.8%。通过调查数据可以看出，餐饮类商户和房东多签订中短期租房合同，房租的调整周期也都较短，大多数是2年调整一次房租，而且根据记者了解，调整幅度一般为10%。

案例：餐饮业前期装修投入大

记者走访中发现，在桂林路、东南湖大路经营餐饮的店铺中，租金两年一签占据了较大的比例。东南湖大路一家家常菜的李经理告诉记者，一般一个中型的饭店装修动辄20万以上或更多，因此前期的投入比较大。所以，饭店也和老板不约而同地选择两年一签合同，因为一年之后饭店的经营好坏可以很明显地显露出来，而在此基础上，房东也可以根据饭店经营状况而考虑是否增加租金。对于经营业户来说，有了一年的经营积累，也可以没有压力地支付相应的租金。

调查数据三

房租和兑费是最大的负担

兑费最高的行业是旅店，几乎所有调查商户的兑费都超过了20万元。此外，烟酒店、网吧、洗浴行业也都属于兑费高的行业，兑费也均在20万元以上。另外，样本数量较大的是餐饮、服装、超市三个行业。

其中餐饮兑费除一家自营外，兑费在2万元以内的15.5%，2万元至5万元的20.1%，5万元至10万元的15.5%，10万元至20万元的26.7%，20万元以上的22.2%。

服装兑费在2万元以内的占20%，2万元至5万元的30%，5万元至10万元的20%，10万元至20万元的20%，20万元以上的10%。

超市兑费在2万元以内的是零，2万元至5万元的20%，5万元至10万元的6.7%，10万元至20万元的46.7%，20万元以上的26.6%。

案例：竞争激烈

超市是日常生活必不可少的业态。大型超市尤其是本地企业的连锁超市近年来也是越来越多，布局紧密。社区超市就更不用说了，一些超市不仅开在小区周边，甚至进入了小区里的车库。位于东环城路上的东方之珠小区北门，短短的50米距离南北两侧就有4家经营面积在150平方米左右的社区超市，竞争激烈可想而知。

超市店主宁先生介绍房租和兑费是自己最大的负担，他经营超市已经6年了，小区第三期业主入住的时候他开了现在这家超市，也是这里第一家超市。如今租金已经从最初的6万元涨到了现在的10万元。

“其实超市的盈利空间就那么大，不会像其他行业比如服装、餐饮可以提高单件商品的零售价格来减轻房租带来的压力，超市不能。你不能因为今年房租涨了2万，我一瓶水、一包方便面或者一盒烟就跟着涨价，所以房租带来的压力会很大，利润空间被缩小了。”

宁先生说他的一个亲戚在2012年接手一家出兑的超市，租金每年6万元，但当时兑费却是30万元，只含半年租金。“超市这一行的毛利也就20%，甚至更低。假设一天营业额2000元，也就赚不到400块钱。想回本得两年多。不过，我那个亲戚赔了，他兑过来的时候周边就他一家店，后来又陆续开了两家，生意不好，出兑又没兑出那么多钱，干了半年赔了10万。”

调查数据四

商场日子不好过 服装店老板谋新路子

商场里面服装类的个体经营者日子难熬，租房合同1年1签订的占60%，2年1签订的占30%，3年1签的占10%。对应租期周期短的特点，租金调整情况，1年一调整的占20%，2年一调整的占60%，3年一调整的占10%，5年调整一次的占10%。而每年的涨幅大约都在10%以上。

根据调查结果可以看出，服装类商户的发展空间有饱和的趋势，新进入的商家只能通过接手其他商家的生意进入市场。另外，服装行业的房租压力比较大，房主和商户多签订短期租房协议，且房租调整周期比较短，一般不会超过两年，就会调整房租。

案例：服装业不景气店铺研究转型

经营多年服装生意的范女士目前在长春有3个自己的摊位，都是在商场内，并不是独立门店。其中一家在桂林路大市场内，一家在长春新友谊百货，另外一家在桂林路中东淘宝镇。

范女士透露，这三个位置相比，经营最好的还是桂林路大市场，“我发现成熟商圈周边想再扩展很困难。年轻人逛街最喜欢去的桂林路、重庆路和红旗街，而桂林路商圈最经常逛的就是桂林路大市场，也就是人们常说的大棚里，还有就是依林小镇和桂林路商厦。最近两年我在新燕莎和7.8购物广场里也都租了床位，但那里的买卖不太好。你逛街的话，也会发现，那里的商户都没满，现在里头的一些商户也都急着往外兑呢。我去年就把这两个地方折腾出去了，当初其中一个位置出兑费用20万元。”不过现在看来，除了桂林路大市场里的客流稳定，回头客比较多以外，其他两处位置经营状况一般。

对此，范女士分析，消费者购物尤其是服装类消费有很强的习惯性，“就是我们俗话说的，走惯了腿，习惯去哪里就总是在那一个区域活动。即便是挨得很近的商场，他们也很少光顾。”这也导致一些新建的单体商场生意不温不火，个体商户也不买账。

对于目前服装行业的经营趋势，范女士认为线上线下的结合很有必要。她头脑比较灵活，早年印制很多名片给回头客，让大家加她的QQ号码，上新品的时候她会在网上发通知。如今，她又开通了微信号码，时常传一些照片，也开通了支付宝和微信支付，方便有消费者在网上下单。

在整理服饰类门市出兑信息中会发现，商场内摊位和商圈周边小门市出兑居多，这与范女士总结原因一致，那里客源较少，或许仍需要时间去培养。

调查数据五

服装行业对商圈成熟度要求最高

社区小超市在成熟商圈的占比28%，在半成熟商圈的在50%，在非成熟商圈的在22%；餐饮业在成熟商圈的45%，半成熟商圈30%，非成熟商圈25%；服装行业在成熟商圈的在75%，半成熟商圈的15%，非成熟商圈10%；药店在成熟商圈的占60%，半成熟商圈的在20%，非成熟商圈的20%。从该组数据可以看出，服装行业对商圈成熟度要求最高，餐饮业则相差不大，往往新校区反而更能被经营者认为是“蓝海”。

案例：新商场养了一年多还不成气候

提到餐饮，总让人会想起建设街餐饮一条街、吉林大路餐饮一条街或者磐石路餐饮一条街。除了这些成了气候的餐饮街路，一些大型商场和农贸市场里也有聚集在一起的餐厅和快餐，个体商户们看好商场的人气，会认为这种模式也不错。不过人气高的地方，租金也是非常任性的，往往10平方米的档口租金都要十几万，甚至更高。

“这个商场是去年3月份新开的，招商的时候挺火，当时这个位置，我们家还是好不容易才弄到的。”王经理负责的这家韩式餐厅在某商场的美食广场内。但1年过去了，经营情况却远没有他想的那样，“虽然如此，但是我们看好这个商场以及商圈的发展潜力，随着人流的逐渐增多，营业会逐渐好一些的。对此我们充满信心。”

专家建议： 除非有制胜把握 否则谨慎入市

在走访期间，记者发现桂林路商圈，130家店铺就有28家门口贴出出兑的字样，而这也与记者进行的百家商户抽样调查的情况比较吻合，有10%的商户有出兑意向，这究竟是何原因？

著名投资创业指导专家、企业问题诊断专家李惑然分析，这个现象已经非常清晰了。从社会层面来看，餐饮、服装、零售等传统服务行业是过剩的状态。“在多年研究的过程中总结出来，传统服务业中有30%的人赚钱，40%的人维持，30%的人赔钱。”

我们应该清楚，赚钱的买卖很少有人出兑，除非遇到极特殊状况，因为赚钱的商户肯定还是想好好继续发展下去。其余的转租转兑的店铺还是以那30%的赔钱商户为主体的。“提醒打算兑店的下家，别被上一家蒙蔽，什么出国，家里有事儿都是借口而已。”这种情况下，除非接手的经营者有制胜的东西握在手里，否则要谨慎进入。经营者要充分意识到整个传统零售业已经处于非常充分的竞争状态。