房产政策调整 二套房贷最低首付降至四成

中国人民银行、住房和城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个人住房贷款政策。值得注意的是，也是在昨天，财政部、国家税务总局联合发布消息，我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策。

一系列政策的出台，引起巨大反响，沪指昨日上涨近百点，涨幅近3%，创下自2008年3月以来整7年的新高，房地产板块表现尤其活跃。

本地银行：还在等正式文件

30日17时左右政策发布后，记者向本地部分银行联系时，未得到关于新规的最新进展。“还没有接到正式文件，按照以往惯例，通知到总行，总行方面下发文件也不会这么快。”省内某银行办公室的工作人员表示，“我们即便是接到有关政策通知，行里有关部门也要研究具体的实施办法。”

本地另外一家银行个贷部门的工作人员告诉记者，二套房贷首付最低4成，是一个“下限标准”而非硬性要求，银行有一定的自主权限，预计新规正式落地需要一段时间，这个期间的业务应按原合同执行。

新政

二套房首付

调整后 ：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%，具体收付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。

此前 ：二套房个贷的最低首付比例为60%，北上广深二套房首付比例为70%。

住房公积金

调整后 ：缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

此前 ：住房公积金贷款政策中首套普通自住房贷款90平方米以下的，最低首付款比例为20%；90平方米以上的，最低首付款比例为30%。

营业税征收

调整后 ：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

此前 ：免征营业税的年限得是超过5年（含5年）。

算账

贷款实际成本多了还是少了？

A 百万房产可少备20万首付

此次新规发布前， 长春 各银行普遍执行的政策：首套房房贷结清的情况下，购买第二套房产进行贷款时可以最低首付3成，如果首套房没有结清，则第二套房进行贷款首付最低要6成，而且，二套房的银行贷款利率普遍为基准利率上浮10%。

以购买一套总价100万元的房产为例，二套房首付比例6成，需准备60万元；首付降至4成，首付款只需准备40万元即可。

少了20万元的首付款压力，相当于把一笔装修款给预留出来了。

融360房贷分析师李立表示，购房启动资金省下20万元，对于二三线城市总计月入1万的小夫妻来说，省吃俭用每月省3000元，需要67个月，那就是5年半的时间。

B 贷款60万增加14万的成本

然而，首付降低并不意味着这笔钱就省下来了。上海易居房地产研究院研究员严跃进帮购房者算了一笔更细致的账。

还是以总房款100万元为例，按照目前大多数城市首付6成的比例计算，首付款是60万元，需向银行贷款40万元。

这40万元按照商业贷款计算，在20年期等额本息、最新基准利率5.9%的贷款条件下，还款总额为68万元，月供2843元。

（注：按三部委新政“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”，二套房贷利率具有目前普遍基准利率上浮10%降至基准利率的可能性。）

如果按照4成的首付比例计算，首付款是40万元，需要向银行贷款60万元。

这60万元贷款如果按照同样的贷款条件进行计算，还款总额为102万元，月供4264元。

总结：

6成首付下，首付+按揭贷款=60万元+68万元=128万元

4成首付下，首付+按揭贷款=40万元+102万元=142万元

这样对比，要增加14万元的成本。

C 省下的20万元首付可投资其他

值得注意的是，资金是具有时间价值的。同样20万元，跟一二十年后的价值完全不可同日而语。

把省下来的这20万元首付存起来或者是去做其他投资，用来缴纳多出来的月供就绰绰有余了，还有利息赚。这也是此类政策背后的一个政策导向，即让改善性购房者积极入市，降低入市门槛和成本。

为何一起出台这么多政策？

去年“9·30”房贷新政后，房贷利率虽然开始下降，但“量”依然偏紧。一线城市销售去年四季度短暂好转后再度掉头向下，全国整体销量仍未企稳，库存居高不下，房地产投资反弹遥遥无期，一方面通过上下游产业链加大经济下行压力。另一方面拖累地方政府土地出让金收入，加剧地方财政和债务压力。

那么，这一揽子“新政”到底是“救市”还是“救急”？去年，房地产商们翘首企盼，巴望中央出台“救市”之策。但是，一番苦等迎来的是政策面的静默和市场面的萧条。无奈之下，各城各地悄然开始放弃地方限购政策，商业银行限贷、公积金房贷首套房门槛降低也渐趋松动。

过去两年，是中央强行戒断地方政府对楼市依赖，这是挤压楼市泡沫的应有之举。但是，另一方面，促使楼市回归市场常态，绝非要让楼市随市沉沦，更不是让前些年楼市宏观调控的成果付之东流。因而，考虑到现在各地的楼市境况，一揽子楼市利好政策不是“救市”，而在某种程度上实际是“救急”。

首先，一揽子楼市“新政”会释放社会刚需———首套房的安居诉求和二套房的改善诉求。公积金房贷降低门槛和首付比例，能满足这两种刚需，而绝非放水投机，虚热楼市。

其次，一揽子楼市“新政”要点在于消化存量，盘活在建楼盘，避免“鬼城”和烂尾风险，逐渐恢复市场信心。

其三，“新政”突出保障性住房的调节作用。在确保定量建设的同时，适当购买现有存量商品房以充实保障房。

“新政”会带来哪些影响？

对于新房市场成交形成利好

中原地产首席分析师张大伟认为，二套房贷款松绑政策远远超过市场预期，这是历史上最宽松的政策。

长春丰和房地产开发有限公司总经理杨舒越表示，房地产业的二手市场与一手市场（即新房）间存在互相促进关系，一部分改善型需求者二手房出手后，将获得现金购置新房，这将对于新房市场成交形成利好。

房价不太可能迅速上涨

“2014年房价进入低谷期，刚需族一直在消化市场库存，所以预计政策会刺激市场回暖，但呈现出的速度不会那么快，也就是说，短期内并不一定会出现市场成交量的大幅增长。”杨舒越表示，市场的回暖会带来价格方面的一个“企稳缓升”，由于市场仍存在高库存问题，在去库存阶段，不太可能出现价格的迅速上涨。

房地产市场长期压力不减

民生证券研究院执行院长管清友认为，此轮新政会让房地产市场短期压力缓解，但无法扭转中长期趋势。第一，

刚需人口已经进入下降通道；第二，房地产的赚钱效应也已经消失；第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降；第四，中央已经放弃了将房地产作为支柱产业的思路。综合来看，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，从纯投资的角度来看，房产造富的时代已经结束。

对宏观经济的拉动有限

也有分析认为，房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-去库存化-拿地反弹-投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。

下一步会出台哪些政策？

1.房地产政策还可能进一步松动。二套房房贷调整已经兑现，下一步税费标准的松动也不会太远，甚至有可能放松首套房信贷，不过北京上海放开限购的可能性较低。

2.货币政策继续宽松。“在今年整体宽松的贷款环境下，一线城市优惠利率的数量及优惠力度还将继续增长。”融360房贷分析师袁媛预计，降息降准的预期仍在增加。

3.基建投资继续加码。以“一带一路”为转折点，可能掀起新一轮基建投资热潮。

延伸

盘点去年下半年以来房地产政策

从去年起，关于房地产的政策就层出不穷：

大面积松绑限购

去年，楼市迅速冷下来，经历了前所未有的低迷。到了下半年，地方政府纷纷出手救市，实施了3年多的楼市“限购令”在多地以各种形式退出历史舞台，成为第一波救市潮。到目前为止，全国46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚还没有解除限购。

房贷新政、降息降准

去年“9·30”房贷新政出台，松绑房贷、降息、降准被视为第二波救市政策。几个月内央行两次降息、一次降准，目前五年期以上的商业贷款利率是5.9%，是11年来最低的贷款利率。

多地实施公积金新政

去年10月9日，住建部、财政部及央行联合发布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，主要包括降低公积金贷款门槛、提高公积金贷款额度，以及推进公积金异地贷款等方面内容。在公积金新政发布后的一个多月时间里，已有超过32个省市陆续出台了公积金贷款调整细则，主要体现在降门槛、提额度、认贷不认房以及实现异地贷款这几方面。

优化用地供应结构

2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；加大市场秩序和供应实施监督力度。

新文化记者 黄艳丽 综合新华社等