政协委员建议改变长春小区业主委员会选取方式

　　业主与物业之间的矛盾长期存在又难以化解。2016年以来，长春市因为物业公司管理问题引发的纠纷多发，且此类纠纷由原有物业公司与业主之间因服务质量、拖欠物业费造成的纠纷，演变为物业公司与业主、业主委员会之间的三方矛盾。而此类问题，依照现有的《长春市物业管理条例》无法解决。对此，参加本次政协会议的新委员李非提议对《长春市物业管理条例》进行修订。

　　 现状：《长春市物业管理条例》出现滞后

　　据了解，《长春市物业管理条例》是在2007年颁布的，为了规范物业管理行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际所制定的。本条例颁布时，长春市成规模的小区并不是很多，一般小区都在几百户。根据此条例，小区可以召开业主大会，选举业主委员会。而且此条例的设计，采取的是业主自治的精神，主要依靠业主自治。在条例设计上，就把业主和业委会设计成了利益共同体。在执法内容规定上，只对物业公司的违规行为规定了法律责任，没有规定业主委员会的法律责任。但随着时代变化，此条例已不适应城区发展，《长春市物业管理条例》已出现滞后。

　　 问题：业主委员会产生不透明

　　据了解，目前我市一些小区规模过大，居民难以集中召开业主大会。

　　经过李非委员调研发现，随着城市建设的扩大，长春市出现了很多大规模的小区。有的小区规模达到了上千户，人口超过万人。如东方之珠龙兴苑小区、亚泰桃花苑、樱花苑、桂花苑、上台花园、中海国际社区、红旗街万达广场小区等，每个小区居民都在2000人以上，其中最大规模的小区户数达到了3500户，人口1.3万人。如此规模庞大的小区，按照《长春市物业管理条例》的规定，难以召开业主大会，也难以达到建筑面积达到50%、户数达到50%的“双过半”，以选举业主委员会。

　　按照本条例，小区建成之后，应成立业主委员会，由业主委员会聘任物业公司。小区开发商遗留的物业公司想要继续服务，必须通过业主委员会。但因为小区过于庞大，无法公开透明召开业主大会，常常出现没有召开业主大会，就产生业主委员会的情况。近期我市红旗街万达广场小区出现的业主要炒业主委员会的事件，就属此类情况。到目前为止，该小区已有20%的居民提出书面意见要重新召开业主大会，结果业主委员会拒不配合，造成从2016年2月份至今，该小区一直没有召开临时业主大会。

　　另外，按照本条例设计，小区业主委员会可通过一定程序聘任物业公司，启动物业维修基金。但条例中并没有明确小区业主委员会的法律责任。此种情况造成了小区业主委员会与物业公司勾结，私定程序、伪造居民签字，胡乱聘任物业公司，套走物业维修基金的可能性。

　　 建议：修订《长春市物业管理条例》

　　针对以上问题，李非建议应改变小区业主委员会的选取方式。将大业委会改成小业委会，建议按照人大代表选取的方式组建业主委员会。对于千户以上的小区，可分楼栋、分区召开业主大会，选出小业委会。然后由小业委会推选代表，组建大业委会。形成楼栋长、小业委会、大业委会三级业主委员会格局。

　　同时，明确小区业主委员会的规定和法律责任。原有《长春市物业管理条例》对业主委员会如何履职的规定很模糊，基本没有法律责任。建议细化业主委员会的履职规定，明确权利义务。对业主委员会侵犯业主权利行为的法律责任要明确规定。对业主委员会对物业公司不行使监督权利，造成业主损失的情况如何处理要进行明确规定。

　　还应明确小区业主与业委会之间纠纷处理的第三方机制。原有《长春市物业管理条例》中规定，业主与业主委员会出现纠纷之后，可以召开临时业主大会，要达到20%建筑面积和20%人数的业主提议。但业主身份确认一事没有规定，一些小区的物业主管部门和街道办事处就采取了让业主委员会确认业主身份的方式，这种方式极不具有操作性，建议再修订条例时，引入第三方机制。

　　最后，建议有关部门广泛听取广大市民的意见，让《长春市物业管理条例》真正成为维护广大业主和物业公司权利的武器，成为物业主管部门司法执法的最佳依据。