国寿平安联手进军美国楼市 揭秘险资海淘背后逻辑

　　　记者获悉，中国人寿(41.19,  1.34,  3.36%)和中国平安(86.14,  4.70,  5.77%)近期首次购入美国波士顿一个价值5亿美元的地产项目，这是两家保险公司首次进军美国商业地产市场，也是两家公司在海外联手进军房地产的首例，其中中国人寿、中国平安[微博]以及纽约地产开发商铁狮门各持有该项目三分之一股份。

　　在美国经济持续复苏、人民币进入缓慢贬值通道、国内缺乏具有永久产权并且收益稳定的可投物业，以及监管部门支持的大背景下，显然这一拨险资出海买楼的逻辑已经不能简单用“有钱任性”来解释。

　　两巨头的美国首秀

　　据悉，铁狮门公司是美国顶级地产开发商、运营商及基金管理公司，其在世界各地拥有、参与投资了大量地产物业。此次收购的地产项目位于波士顿海港区，该地区面朝一国际机场，背靠波士顿公园，且海湾附近停有不少私人游艇，属于当地富人区。该地块由铁狮门在2014年取得，计划建设一幢13层的办公楼和一幢9层共100个单位的公寓楼，预计今年四季度开工，办公区域的建设计划在2017年下半年完成，而公寓建设完工将要等到2018年第一季度。

　　铁狮门方面表示，代表中国人寿集团出资的是其另类投资管理子公司国寿投资控股有限公司，而中国平安则由其房地产投资平台平安不动产有限公司出资，铁狮门将负责波士顿项目的日常管理。

　　对于此次收购，铁狮门没有透露中国人寿和平安保险各占波士顿项目的股份数，而有知情人士透露，两家保险公司分别持有三分之一的股份，另外三分之一由铁狮门地产公司的一只基金持有，该基金将担任合资公司的管理合伙人。

　　值得一提的是，中国人寿和平安保险此前虽都已在伦敦市场收购了相关房产项目，但均未曾在美国购买资产。因此，此次收购波士顿项目，标志着其正式进军美国市场。对于两家均默契地从欧洲转战到美国，知情人士称，一是因为就单个项目而言，该项目地理位置较好，二是因为在美国经济复苏背景下看好未来波士顿房地产市场长期稳健增长的趋势。据悉，该项目投资期限初步预估是五至六年。

　　“多样化战略的资金配置时间已经开启，现在已经到了加大去海外配置资产的时间窗口。”  中国平安总经理任汇川近日表示。

　　实际上，除了两大保险巨头，目前第一、第二梯队的保险公司已经相继试水海外不动产投资，主要以地产和酒店项目为主。保监会数据显示，截至2014年，中国保险资金境外投资余额为239.55亿美元，较2012年末增长了近150%，占中国保险业总资产的1.44%。而据保监会副主席周延礼透露，过去一年中有大约20%的保险资金海外投资进入了房地产领域。

　　显然，保险资金与开发商已经成为收购境外地产的两股主要力量。仲量联行最近的一份研究报告称，随着国内的房地产开发商和保险商投资国际化，中国投资者2015年的海外地产投资规模将有21%的同比增长。

　　进军海外楼市动因

　　2012年10月，保监会发布《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》，支持险资投资海外不动产。2013年7月，中国平安以2.6亿英镑价格买下伦敦劳合社大厦，是第一桩中国保险公司跨境的房地产收购，此后几家险企海外不断出手，迎来险资海外投资的加速期，中国人寿则在2014年6月联合卡塔尔控股斥资7.95亿英镑买下伦敦金丝雀码头一幢大楼90%的股权。

　　“海外投资没有限制，合算的和好的，都会接纳”，在2014年业绩发布会上，中国人寿副总裁杨征强调，对境外投资坚持积极的尝试和稳步进入的原则，“包括一些以前没有机会进入的领域，都会着力去布局”。

　　任汇川则明确指出，平安的海外投资主要以提高保险资金投资回报率、分散风险、多元化配置资产为目标，因此主要是财务投资，而非战略投资，而在具体的项目选择上，更倾向于投资不动产、收租物业、商业物业、基础设施等这些现金流较好、久期较长的资产。

　　毫无疑问，收益率是保险机构投资海外地产项目的重要因素。“目前海外一些国家，特别是一线发达国家的权益类资产和不动产存在较好的投资机会。”一位人保资产研究员指出，目前一线发达国家商业地产的租金回报率高于国内，如美国住宅租金收益率高达6%，而中国一线城市住宅租金收益率仅为2%左右。甚至有地产业内人士透露，相比其他地产项目，写字楼和酒店这两类项目的投资收益还更高，普遍超过了10%。

　　而相比之下，国内大多数一线城市写字楼的投资回报率明显偏低。世邦魏理仕今年初发布的报告显示，北京、上海、广州、深圳四个一线城市写字楼市场的净回报率目前只在4%至5%之间。

　　不过，在一位保险资管副总看来，与收益率同样重要的因素是近期美元的走强和人民币的小幅贬值，“这个时点为保险公司海外配置打开了窗口，更利于提高回报率。”数据显示，去年5月，1欧元还可兑换1.4美元，美元对日元的汇率也在1∶100徘徊，如今欧元对美元的汇率已接近1∶1，美元对日元的汇率则升至1∶120。今年3月初，美元对人民币汇率一度升至1∶6.26，而去年10月底，1美元才可兑换6.1元人民币。

　　根据莱坊机构的最新数据，澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关注的三个市场，2013年中国流入这三个市场的资本较2012年增长了5倍。

　　不过，值得注意的是，保监会资金运用监管部主任曾于瑾此前在对险资投资海外的风险中也提到了收益风险，其中包括汇率风险，“2014年保险机构在海外投的这几个不动产项目，投得都非常漂亮，但是不动产资产受市场影响很大，投资收益跟投资成本关系更密切，如不认真评估，很容易影响收益率。”

　　杨征对此也表示，国内经济下行压力在加大，但国际上的风险也暗流涌动，“突然加快海外投资步伐，即便从短期来看不会发现什么风险，但长期也可能出现风险。所以，走出去步伐不能太仓促。