长春出售两年以上普通住房免收增值税5月1日起实施

　　原标题：最后4个行业开启“营改增”改革，长春市房地产增值税替代营业税5月1日起实施  出售两年以上普通住房免收增值税

　　2013年8月1日零时5分，随着交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点工作（以下简称“营改增”）在长春市正式启动。长春市“营改增”试点纳税人顺利开出全市第一张“营改增”增值税专用发票，标志着长春市“营改增”试点工作正式启动。

　　随着时间的推移，越来越多税种被纳入“营改增”试点。2016年5月1日，全面推开的营业税改征增值税实施方案细则将要“揭开面纱”，随着建筑业、房地产业、金融业、生活服务业这最后4个行业告别营业税，标志着已实施多年的营改增改革迎来“收官”之战。

　　4个行业涉及金融服务等领域

　　28日，记者为此专访了长春市国家税务局总会计师李贵才。

　　李贵才表示，改革后，建筑业一般纳税人将从此前缴纳3%的营业税改为11%的增值税；小规模纳税人则使用3%的增值税征收率。

　　比如，一个总造价1000万元的建筑项目，如果按营业税3%计税，企业将承担税负30万元。实行增值税后，如果建筑成本800万元，那么1000万元减去800万元后的差额200万元，按11%的税率征收后，税负仅为22万元。这大大减少了企业的负税成本。

　　对于房地产业来说，百姓最关注个人卖房是否要多缴税？

　　李贵才表示，目前，我国二手房转让需缴纳5%的营业税。

　　根据新规，增值税替代营业税后，个人购买不足两年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买两年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

　　对于金融服务来说，主要是经营金融保险的业务活动，如贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让等。改革后由原来5%的营业税率改为6%的增值税率。

　　有业内人士表示，从营业税改为增值税后税率增加了一个百分点，但考虑到可抵扣因素，特别是不动产抵扣，金融业税负应能实现只减不增。

　　此外，方案还明确一些优惠政策，如金融机构农户小额贷款、国家助学贷款、个人住房贷款都列入免征增值税的范围；存款利息、被保险人获得的保险赔付等属于不征收增值税项目。

　　在生活服务业方面，托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务，养老机构提供的养老服务，婚姻介绍服务，殡葬服务，个人销售自建自用住房、学生勤工俭学提供的服务等，方案明确了数十项免征增值税项目。

　　此外，由于餐饮、美容、酒店等年销售额未超500万元的小微企业占比较大，这些小规模纳税人将按3%的征收率简易征税，低于原先营业税税负。

　　北上广深不在范围之内

　　最近一段时间，二手房“营改增”或将增加购房负担成为部分中介炒作的噱头。

　　长春市民邢女士一直在看绿园区的一套二手房，一段时间以来，中介经纪人不时给她一些有关“营改增”的消息。称“房产营业税改增值税将于5月1日实施，买卖拖到5月无论是房东还是客户都是不利，再等就是多交几万元的税。”

　　不过，随着近期财政部下发的《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(以下简称《通知》)表示：北上广深之外的城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　该消息打破了此前传言11%的增值税税率的消息，说明该税率并不适合于房产交易，而邢女士接到的消息可能是一些中介机构为促成交易的营销手段。

　　不过，也有业内人士表示，二手房房东可算作小规模纳税人，按照征收率计税的简易计税法计算，这个算法就更为简单，直接用不含税的卖出价乘以征收率，征收率则大多为3%。

　　如果这么计算，一套房买入时60万元的房子，卖出时80万元（均不含税），如果以3%计算，应纳增值税为80×3%=2.4万元。

　　为此，李贵才表示，根据改革方案，目前，二手房房东不可算作小规模纳税人，所以二手房交易，对于征收率来讲，个人购买不足两年的住房对外销售的，要按照5%的征收率全额缴纳增值税。

　　卖二手房比之前少缴税

　　28日，记者采访了不少长春市民，不少人比较关注二手房的“营改增”。

　　那么，对于长春二手房交易来讲，“营改增”后要怎么算呢？

　　李贵才表示，以长春市民出售购买两年内房屋为例，如果销售额总价100万元，本来需缴纳营业税5万元。如果按增值税算，把100万元作为含税销售额，那么不含税销售额就是：100÷（1+0.05）=95.24万元，即4.76万元是应缴纳增值税额，相比营业税少了0.24万元。

　　长春已明确“营改增”时间表

　　那么，此轮“营改增”长春市已经做了哪些？目前还有哪些工作要做呢？

　　李贵才表示，3月5日，李克强总理在《政府工作报告》中提出“营改增”试点日期后，长春市国税局立刻行动，制定下发了《全面推开营业税改征增值税改革试点工作实施方案》，成立了工作领导小组、推广办公室和7个项目组，细化《长春市全面推开“营改增”工作任务分解表》，确定了61项工作内容，明确了时间表、路线图。按照《实施方案》的要求做好工作准备，目前，各主管税务机关正在联系营改增试点纳税人到国税机关办理基础信息核查采集工作。

　　按照《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税【2016】36号）文件精神，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入营改增试点范围的政策执行日期是自2016年5月1日起执行。百姓最关心的房地产增值税替代营业税长春市也是从2016年5月1日起实施。《营业税改征增值税试点实施办法》政策的执行日期也是2016年5月1日起，目前市局已经相关的政策规定转发下去了。

　　按照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

　　按照《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。（长春市适用）

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

　　纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。（东亚经贸新闻记者/赵宇 编辑/李波）