佳兆业近300亿债务高悬 债主群起发难

　　爱建信托的诉讼保全，让深陷泥潭的佳兆业雪上加霜。如果越来越多的债权人提前提出偿付要求，债务追偿的连锁反应将压垮佳兆业。

　　日前，爱建股份发布公告称，子公司爱建信托曾于2014年3月发行“爱建-佳兆业杭州项目投资集合资金信托计划”，累计规模6.51亿，到期日为2016年3月14日，因杭溪隆业实际控制人佳兆业集团面临重大不利情形，要求杭溪隆业提前归还股东借款本息。但是，爱建信托并非风险敞口最大的一家信托公司。据记者不完全统计，平安信托为佳兆业发行产品规模最大，涉及金额高达29亿元，其中25亿元面临即将到期。

　　此前，已有21家金融机构向深圳市中级人民法院提请诉讼，要求查封佳兆业相关资产以资产保全。在此背景下，佳兆业部分杭州项目房源，大连项目房源加入锁盘之列。业内人士指出，虽然债券多不在偿还期，但在“黑天鹅”效应的影响下，越来越多的债权人提出了未偿还的款项及时到期应付的要求，在资金压力下，佳兆业或走上重组之路。

　　债权人纷纷起诉 佳兆业项目接连被锁

　　13日，爱建股份公告称子公司爱建信托曾于2014年3月发行“爱建-佳兆业杭州项目投资集合资金信托计划”，累计规模为6.51亿元，到期日为2016年3月14日，因杭溪隆业实际控制人佳兆业集团面临重大不利情形，要求杭溪隆业提前归还股东借款本息。

　　爱建股份相关负责人表示，公司关注到佳兆业的异常情况，认为存在重大不确定性，因此启动信托计划的前置条款，要求提前还款。

　　现阶段上海第一中级人民法院已受理爱建的诉讼请求，并定于2015年3月11日开庭。在此背景下，上海中院裁定查封杭溪隆业土地使用权及在建工程。

　　随着佳兆业事件的发酵，债权人要求锁定资产以保全利益的行为愈加频繁。截至目前，已有21家金融机构向深圳市中级人民法院提请诉讼，要求查封佳兆业相关资产以资产保全，涉及广东、珠海、湖南、苏州、上海、大连等项目。

　　对此，佳兆业方面表示，佳兆业2个银行账户被银行冻结和扣划，其中涉及银行结余约为7.38亿元。与此同时，公司已收到一起针对旗下子公司的资产保全民事裁定书，裁定决定对此公司约6.51亿元财产进行资产保全。

　　5家信托公司卷入 平安信托敞口最大

　　据记者的不完全统计，目前佳兆业至少与华润深国投、平安信托、外贸信托、爱建信托和中融信托等5家信托公司有合作关系，至少8款产品处于存续期，其中4款产品即将于今年上半年到期兑付。在这些信托公司中，以平安信托为佳兆业发行产品规模最大，而且，其一款募集规模25.1亿元的信托计划，在风控方面仅有佳兆业及其子公司提供担保，这一产品即将于1月21日到期。

　　平安信托为佳兆业发行产品规模最大，涉及金额高达29亿元，其中25亿元面临即将到期。记者查询公开信息显示，2014年4月22日，平安信托发行“平安财富·翔园17号集合资金信托计划”，募集规模25.1亿元，其中：A类金额25亿元，期限9个月，预期年化收益8.8%，将于2015年1月21日到期。融资方为佳兆业子公司佳兆业商业集团有限责任公司（下称“佳兆业商业集团”）；资金用途为补充日常运营支出；安全担保机制仅有佳兆业及佳兆业商业集团提供本息偿还连带责任担保。此外，2014年10月，平安信托还通过“平安财富·佳誉23号三期集合资金信托计划”，向大连佳兆业中心项目发放3.43亿元信托贷款，期限16个月，预期年化收益9.6%，用于项目后续开发。

　　已向深圳市中级人民法院提出查封申请的华润深国投信托于2014年6月先后成立了“鼎新131号”、“鼎新130号”两个信托计划，分别投资于佳兆业苏州塔园路项目及佳兆业苏州黄桥项目。上述两只信托计划涉及资金20亿元，包括优先级资金共10亿元，其中“鼎新131号”募集资金总额12亿元，优先级资金6亿元，“鼎新130号”募集资金总额8亿元，优先级资金4亿元。这两款信托产品的资金用途均为对佳兆业集团旗下项目公司的增资，属于私募股权投资信托。

　　中国外贸信托则在2014年5月，通过“外贸信托·富祥25号”一期、二期、三期股权信托计划，向佳兆业长沙梅溪湖项目提供融资，总规模为20.8亿元，存续期为12个月~24个月，通过认购项目公司股权的方式，补充其长沙项目后续开发资金缺口，今年5月其将迎来第一次兑付期。

　　其余的两家信托公司规模较小。其中，中融信托的产品将于今年3月兑付。成立于2013年3月29日的中融-佳兆业长沙梅溪湖股权投资集合信托计划，其优先级信托规模7亿元。爱建信托在2014年3月17日和3月21日，分别发行两款信托向佳兆业杭州项目提供资金，金额分别为3.4165亿元、3.575亿元，两者合计约7亿元，期限均为两年。

　　自救之路受阻

　　12日晚间，佳兆业公布了近期的事件发生动向，其中曾经一度被认为断臂求生的断臂求生的出售上海地块项目被终止，万科此次输血佳兆业也被画上句号。业内人士表示，佳兆业目前所面临的不确定性太大，万科不想冒这个风险到头来给自己找麻烦，所以主动萌生退意。

　　的确，回顾此次交易，佳兆业2014年12月31日的公告中协议内容显示，若因卖方违约导致交易失败，佳兆业需按利息两倍的金额给予万科违约金。如今看来，应是万科主意有变，因此佳兆业无须支付违约金。

　　而对于万科来说，接手上海项目的确算是顶个雷。目前，对于佳兆业的上诉中，华商银行深圳科技园支行、华润深国投信托的被申请人均包含上海金湾兆房地产开发有限公司。若法院一旦判定保全财产，万科则将被牵连。

　　值得注意的是，随着债权人提起诉讼，法院将查封更多与佳兆业有关的资产，而这也意味着，佳兆业将无法从查封资产中获得流动资金。

　　的确，佳兆业深圳外地区项目接连被封。杭州透明售房网显示，佳兆业位于杭州五常一楼盘项目全部房源显示变成限制房，共计待售房源749套。大连方面，由佳兆业子公司大连华普置地有限公司开发的佳兆业中心一、二期中，除已卖的37套外，其余691套全部被锁。

　　有银行法律保全部人士表示，一般从申请财产保全，到法院查封，至多需要1周时间，意味着这些项目很快就进入被查封状态，理论上而言一旦进入财产保全，当事人就失去对相关资产和资金的处置权。

　　除被锁项目外，受公司不稳定因素影响，佳兆业在广州部分在售项目去库存速度较慢，累计去化率不足两成，资金回笼的预期降温。

　　近300亿元债务待偿 解决方案难定

　　佳兆业2014年中报显示，截至2014年6约30日，佳兆业债款总额297.74亿元，其中60.08亿元需在1年内还清，190.36亿元需在5年内偿还，还有47.3亿元的长期借贷。但值得注意的是，虽然债券多不在偿还期，但在“黑天鹅”效应的影响下，越来越多的债权人提出了未偿还的款项及时到期应付的要求，这也给佳兆业资金链带来了巨大的压力。

　　中债资信评级业务部分析师马小明在接受《经济参考报》记者采访时表示，受最近影响，佳兆业部分长期债务或逐步正常结转为一年内到期，从而增大短期债务规模；另一方面，由于部分债务涉及到交叉违约，甚至受市场情绪影响等，部分长债还款节点或将非正常提前，进而加大公司短期资金紧张程度。

　　对于佳兆业现正委聘财务顾问，制定可达致各方同意的解决方案的计划，马小明认为，从佳兆业过去经营状况及项目资产来看，整体仍属较好水平，财务表现亦不错，若非项目“锁定”的黑天鹅事件，正常情况应不至信用违约。

　　但也有业内人士指出，佳兆业最终还是要进行重组。但从现阶段来看，由于佳兆业多名债权人同时涉及境内和境外银行，重组的情况将更加复杂。很可能的情况是，作为单一第一大股东的生命人寿接盘。