预告登记不保障预告登记权利人物权变动请求权之外其他请求权的实现

编者按

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裁判要旨 

预告登记，登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权。关于预告登记的请求权的效力，法律和司法解释只规定了预告登记后的请求权的权利保全效力，以及在特定情况下的顺位效力和破产保护效力，即旨在保障物权变动按照预告登记制度所欲实现的秩序完成。但是其并无保障预告登记权利人所有债权实现的目的，或者说并不保障预告登记权利人物权变动之外其他请求权的实现，包括该物权变动请求权的转化形态。

吉林临江农村商业银行股份有限公司

与曹某某返还原物纠纷案‍

简要案情 

2015年11月12日，曹某某与泓鹏公司签订商品房买卖合同（预售），购买位于临江市泓鹏茗儒庄园1号楼547.04平方米房屋，曹某某以每平方米12600元支付购房款首付总计3992704元。2015年12月1日，曹某某与中国农业银行股份有限公司临江市支行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款290万元用以支付剩余购房款。曹某某用案涉商品房抵押贷款并于同日在临江市房屋产权管理中心办理预购商品房预告登记与预告抵押（按揭、在建）备案登记。贷款发放后，曹某某依照合同约定向泓鹏公司履行了全部付款义务。现曹某某一直按合同约定偿还贷款。吉林临江农村商业银行股份有限公司于2016年9月23日与泓鹏公司签订了四份购房协议，购买了临江市泓鹏茗儒庄园1号楼包括案涉商品房，房屋总面积668.84平方米，吉林临江农村商业银行股份有限公司以每平方米10700元购买，交付购房款6525269元。现吉林临江农村商业银行股份有限公司占有使用该四户房屋，占有使用期间的水费、电费、物业费、采暖费亦由其交付。案涉房屋到目前为止没有办理房屋所有权证。

裁判要点

本案系返还原物纠纷案件，曹某某提起本案诉讼，要求吉林临江农村商业银行股份有限公司返还案涉房屋，其请求在法律属性上系返还原物请求权。故本案的主要争议焦点为曹某某行使返还原物请求权是否符合法律规定。

《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”该条是关于返还原物请求权的规定，且主要是指所有权人的返还原物请求权。因此，判断曹某某在本案中是否享有返还原物请求权，则需首先审查其对案涉房屋是否享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”结合本案事实，曹某某尚未办理案涉房屋的所有权登记，故其对案涉房屋并不享有物权，亦并不具备行使返还原物请求权之权利基础。

除所有权人的返还原物请求权之外，《中华人民共和国物权法》只在第二百四十五条中对占有人的返还原物请求权作了特别规定，该条第一款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”本条是关于占有保护请求权的规定。占有保护请求权的基础是占有事实，是法律为保护占有的事实而特别赋予占有人的一种救济性权利。但在本案中，曹某某并未提供充分证据证明其已对案涉房屋实现了占有，故其亦无法行使占有保护请求权要求吉林临江农村商业银行股份有限公司返还案涉房屋。

本案中，曹某某主张其基于已办理案涉房屋预告登记的行为，依照《中华人民共和国物权法》第二十条的有关规定，享有要求吉林临江农村商业银行股份有限公司返还案涉房屋的权利。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”该条是关于不动产登记制度中的预告登记的规定。预告登记，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。也就是说，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记。预告登记的实质作用在于限制现实登记（或依建造行为等法定事由可进行初始登记）的权利人行使处分权，预告登记权利人所享有的是阻却、排斥嗣后所有权变动以及登记簿障碍的权利。关于预告登记的请求权的效力，法律和司法解释只规定了预告登记后的请求权的权利保全效力，以及在特定情况下的顺位效力和破产保护效力。总之，预告登记制度旨在实现一定的物权秩序，具体而言是旨在保障物权变动按照预告登记制度所欲实现的秩序完成。但是，其并无保障预告登记权利人所有债权实现的目的，或者说，并不保障预告登记权利人物权变动之外的请求权的实现，包括该物权变动请求权的转化形态。本案中，曹某某基于其与泓鹏公司形成的商品房买卖合同关系，所享有的系其对泓鹏公司的债权，可依此行使请求交付、配合变更产权登记等债权请求权；其基于完成对案涉房屋进行预告登记所享有的系预告登记请求权，所保障的系其对案涉房屋将来物权变动能够顺利进行的权益，但上述民事权益均不具备法律层面上的不动产物权性质。如前所述，曹某某提起本案诉讼，要求吉林临江农村商业银行股份有限公司返还案涉房屋的行为，法律性质上是一种行使返还原物请求权的行为。返还原物请求权在法律属性上系一种典型的物权保护请求权，其权利基础是请求权人对物享有物权。因此，在曹某某尚未办理案涉房屋产权登记，不享有案涉房屋物权的情形下，无论吉林临江农村商业银行股份有限公司与泓鹏公司之间的房屋买卖协议是否合法有效，是否能够实际履行，或吉林临江农村商业银行股份有限公司对案涉房屋的占有使用行为是否具备合法基础，曹某某均无权要求吉林临江农村商业银行股份有限公司返还案涉房屋。曹某某可待取得案涉房屋所有权后，再行使返还原物请求权。故判决驳回曹某某的诉讼请求。