北京二手房陷入“纠结” 买卖拉锯业主再现坐地涨价

　　看房需求增多  业主再现坐地涨价  价格不再“好谈”  促成交易时间拉长  记者走访发现——

　　买卖拉锯  二手房陷入“纠结”

　　法制晚报讯  不动产统一登记正式落地、房产税开征日渐明晰，关于是否应该出售房产的疑虑搅动着敏感的二手房市场。

　　记者近日走访发现，由于购房人积极入市，看房量激增，业主对房价上涨的预期增强，议价空间逐步缩小，买卖双方再次进入微妙的心理博弈期。多位中介人士表示，业主在市场走势尚未完全明朗的时候涨价，势必延长成交周期。孰轻孰重，买卖双方精打细算后，究竟会做出怎样的决策？

　 　成交

　　关键词

　　看房需求增多  业主想涨价

　　不知不觉中，二手房市场已悄然回暖。2月，北京二手房共成交8672套，成交均价为3.05万元/平米，略高于1月份的3.04万元。数据表明，北京二手房价格已出现连续5个月的环比上涨。

　　在回龙观，我爱我家一位经纪人告诉记者，回龙观区域节后迅速成交了数套二手房，都是在节前已经谈妥的。“往年春节前后都是淡季，节后市场复苏较慢，看的多买的少，但今年受一系列楼市新政的利好影响，购房人入市的信心增加了，有合适的房源就出手了”。

　　在大兴西红门，链家一位门店店长也说，春节后看房人明显增多，“春节回来，我们店大概一天能成交一套房。”

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2月底再次出现的降息，使得3月楼市出现小阳春的可能性，购房者对市场的预期将明显向好。

　　张大伟说，“北京二手房市场有个现象，只要二手房月成交1万套，房价就不会跌，从2014年10月开始，二手房月成交量都在1.2万套左右，价格涨幅在0.5%－1%，而3月份成交量有望达到1.3万-1.4万套。

　　不过，面对悄然增多的看房需求，二手房中介所担心的房主坐地涨价现象，也再次上演。链家方庄一位店长说，“我们带客户看房的同时，还要稳定业主的心态。看房的人一多，有些业主就想再涨价，可一旦涨起来，很可能导致原本能谈成的买卖又黄了。比起涨价多带来的那点中介费来说，还是多走量来得更实际。”

　　 议价

　　关键词

　　价格不好谈  部分区域“无房可卖”

　　虽然看房量明显增多，但成交却并没有出现大幅上扬，可见买卖双方对价格的心理博弈正在激烈进行。

　　记者采访发现，目前业主以两种心态为主，一种对房价上涨的预期比较乐观，捂房待涨；另一种则认为房价已趋于稳定，没有大涨空间，不如及早落袋为安。

　　记者在回龙观天露园采访发现，节前成交的128平米三居成交价在260万元左右，但春节过后，除了顶层和底层的房源外，中间楼层基本没有房源可卖，而新上房源业主期望值较高，报价达到280万元，业主降价的意愿比节前降低。

　　附近清河区域一位经纪人告诉记者：“现在谈价没有年前好谈了，看房的人多了起来，不着急卖的房主根本都不降价，有的还说先接受报价后再约看房，态度很强硬。”

　　在朝阳北路、百子湾、惠新里等区域，由于去年年底市场回暖，一批性价比高的低价房源被消化了，而新上的房源报价又较高，卖房人看到市场转暖，不像此前那么好谈价格，买卖撮合时间延长，导致一些区域出现“无房可卖”的现象。

　　据链家地产市场研究部统计，2月份调价房源中下调报价的占比为74.2%，较上月下降4个百分点。表明业主预期升高，让价意愿进一步降低，从节后26日至3月1日的调价数据看，这一指标已降至69.8%，未来或将持续降低。

　　不过，在二手房价格僵持不下之际，也有一些业主心态比较冷静。

　　“如果去年咬咬牙，坚持把房子卖掉，起码比现在多赚二十多万。到手的二三百万的房款随便买个货币基金或者银行理财，一年下来也得有十几万的收益了。”方庄业主张先生对去年自己没有及时把房子脱手颇感遗憾。他说，自己经常去看的某地产中介网站在成交行情上也有了微妙的变化。

　　“过去每一笔成交记录都会特意再附上一个交易完成多少天，升值多少万，幅度有多大，用直观的数字告诉那些还在犹豫的人。可最近一年，再没见过上面显示这些数值。真要显示的话，恐怕也该是改成下跌多少万，缩水多少钱吧！”张先生说。

　 　升值

　　关键词

　　房价涨幅靠前区域集中在四环外

　　实际上，习惯于受到政策利好影响而调高房价的业主，是否应该冷静地思考一下，在目前的市场行情下，北京的二手房价格能有多大上涨空间呢？据链家地产统计数据显示，近几年北京二手房价格已趋于稳定，房价不会因短期利好而大幅波动。尤其是，并不是所有区域的二手房房价都会上涨。

　　以通州临河里为例，业主张女士从去年就在中介挂出了她的房子，一年过去了，价格不涨反跌，单价下降了近2000元/平米。

　　数据显示，从2012年至2014年，北京二手住宅升值排名前十位的小区为：天秀花园安和园、京贸国际城西区、玉海园二里、幸福东区、新康园、观林园、永定路西里、梨园东里、天赐良园一期、玉海园五里。其中，海淀区共有6个，通州区有3个，顺义区有1个。而这10个小区全部集中在四环外区域。玉海园二里、玉海园五里、永定路西里三个小区位于西四环外，其他7个小区位于五环以外。

　　对此，业内人士表示，近年来，北京升值幅度较大的二手住宅小区不再是四环内的小区，而是处于四环外、五环外，甚至是六环外的小区。由于近年来政府加快了对于近郊和远郊的投资力度，引导部分产业外迁，特别是新产业、新科技、新物流等产业大多落到近郊、远郊地区，导致部分人口外移，从而带动了近郊地区楼市的发展。

　　“政策对于产业布局、人口布局的调整，已经在居住领域产生显著影响。这是近郊区域的二手住宅比城区二手住宅升值幅度大的重要原因。”他告诉记者。

　 　佣金

　　关键词

　　中介变相价格战  购房人获益

　　伴随着多年博弈，买卖双方更加清醒，不会因某种利好而大规模入市或抛售，这直接影响二手房交易量。北京二手房月成交一万套，被各家中介称为生命线。然而自去年，北京多月二手房成交量不足一万套，这对于以中介费为主要收入的经纪公司来说日子越来越不好过。为此，一些中小中介、互联网平台不得不打起降低中介费的名号，抢占成交量。

　　近日，思源集团正式宣布推行二手房买卖行业新标准1.5%佣金、租房佣金打5折，全面推行低价高品质服务、上线互联网模式重磅产品房通网一期来颠覆传统房产做作业模式。新兴的互联网中介公司爱屋及屋宣布进入二手房买卖业务，其打出的口号是“佣金只收1%”。

　　很长一段时间以来，北京中介行业都采用这样的收费标准，全款买，中介费是房价的2.2%；有贷款，中介费就是2.7%。

　　相比二手房市场普遍2.7%的佣金，该公司1%的佣金确实具有吸引力，但是有业内人士认为在更加注重线下交易的二手房买卖环节，低佣金不能起到决定性作用，服务和房源才将是中介行业竞争的焦点。

　　实际上，低佣金比例并非爱屋及屋首创，搜房网今年初也在其PC端和APP推出了二手房买卖交易服务，并把佣金直接降到了0.5%。

　　“存量房市场被业内看做是比新房市场更具潜力的蛋糕，互联网中介平台或者房地产电商纷纷涉足于此，就是想要提前布局，而互联网最大的特点就是低价甚至免费，他们把传统中介的门店租赁费用到了减少佣金上，低佣金对于购房人而言具有很大的吸引力。”北京某中介企业不愿具名的人士称。

　　“不管降低佣金目的如何，购房人得到了实实在在的实惠。”北京市房协秘书长陈志说。(记者  崔陆鹏)