二手房若缴增值税 那么老百姓负担会增加吗？

万物复苏的春天里，“营改增”的小风，扑面而来。

3月13日，全国两会期间，国家税务总局局长王军透露，“营改增”5月1日将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。5天后，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，会议透露，从今年5月1日起，将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业。

值得一提的是，王军此前公开表态中着重强调，本次“营改增”与以往不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。

在楼市调控政策频出的2016年，二手房交易一旦被“营改增”，将会产生怎样的影响，老百姓会不会有负担？

缴税基数将由售价变差价?

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案，其初衷就是整体行业综合负税水平保持总体平稳，而“营改增”是对“营业税改征增值税”的简称。

按照字面理解，如若王军表态成为现实，那么就意味着二手房将开启增值税时代。

新文化记者在采访中了解到，目前二手房交易需要缴纳的各项税费包括营业税、个人所得税、土地增值税、契税等。其中，营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

根据此前财政部网站发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，今年2月22日起，关于营业税政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

根据国家规定，目前 长春 二手房交易中卖方需要缴纳营业税，具体规定为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，营业税的缴纳比例是房屋价款的5.6%。

一位税务系统工作人员预测，就二手房而言，自己理解就是，“营改增”后，缴税基数将由售价变差价。也就是说，只对房子增值部分征税。

老百姓负担会增加吗？

事实上，截至目前，除了王军公开表态外，二手房缴增值税税率并没有明确。那么，营业税改成了增值税，会使百姓买卖二手房的负担增加吗？要回答这个问题，目前只能参考现有增值税税率，进行假设计算。

“营改增”试点2012年起从上海开始推进，目前已有交通运输业、部分现代服务业、邮政业和电信业进入试点范围。目前国内各行业适用增值税税率分为6%~17%。其中，现代服务业增值税率为6%，交通运输业增值税税率为11%。业内人士普遍预测，个人二手房增值税率有最有可能执行6%或11%税率。

那么现在就来算算账。假设一套住房，购入时候价格100万，一年后售出，售价为150万（不适用免征营业税条件），那么需要承担8.4万元的营业税（150万×5.6%）。在增值税条件下，如果按照假设中最高11%的增值税率计算，则需要缴纳（150万－100万）× 11%的增值税，为5.5万元。

二者相比，营改增后税负有所降低。国务院常务会议也提到，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，确保所有行业税负只减不增。

消息将加速市场去库存

今年以来，楼市利好政策一波接着一波，去库存“节奏”下，市场“交易”空前活跃。

二手房要缴增值税消息传出，对市场将产生怎样的影响？对此，长春市房地产中介服务行业商会执行会长李鸿宇表示：“我的第一感觉，这是加速市场去库存的催化器。细则未出，影响不好评判，但税率未定，却带给市场无限想象。”他告诉新文化记者，今年春节以后，各种组合政策推动下，市场交易本就活跃，如果营改增消息进一步刺激市场，去库存也将提速。

实际上，二手房市场写照，在一手房身上同样可见，在新增商品住宅供应面积下降背景下，商品住宅市场成交面积却大幅提升，契合去库存主题。

克而瑞长春机构统计，上周长春新增商品住宅供应面积1.43万平方米，环比下降88.8%，供应套数96套，环比下降87.8%。本周商品住宅市场成交面积为15.52万平方米，环比上升7.5%；成交套数为1551套，环比上升7.6%，成交均价为6300元/平方米。

房价点评网首席分析师王宸认为，目前长春市场整体的回暖速度较快，20%低首付、降息等一系列政策，让刚需型购房者大量释放需求。

新文化记者 栾喜良