万达商业选择从港股退市 关键在于价值被低估

3月30日，大连万达商业地产股份有限公司（以下简称“万达商业” 03699.HK）发布公告称，公司的控股股东已告知公司，其正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化以及公司于联交所除牌。

  一石激起千层浪。万达商业为何在此时宣布私有化退市？在投行人士看来，万达商业的如此举动最关键的原因在于其价值实际上是被低估的。2015年，高盛、汇丰、花旗和德意志等多家国际投行曾发布看多报告。

  股价背后反映的是一个企业业绩表现。然而，万达商业的股价却与其业绩表现不相对称。

  2015年，万达商业的收入为1242.03亿元，较2014年的1078.71亿元增加15.14%；公司权益拥有人应占核心溢利（扣除公允价值变动影响）为170.16亿元，较2014年的148.24亿元增加14.79%。

  从万达商业发布的2015年年报来看，在房地产市场不景气的大背景下，依然交出了一份靓丽的成绩单。

  特别值得一提的是，万达商业地产租金收入一直保持快速发展的趋势，利润也较高，根据年报，万达商业去年年内实现投资物业租赁及物业管理业务板块息税前利润为254亿元，占息税前利润总额的比例为45.09%，在2014年占比的基础上进一步上升了4.44个百分点。按照这个逻辑，万达商业地产的估值应该在3000亿左右，但目前估值却比较低。这与万达的发展预期不相匹配。

  从收入结构上看，在“去地产化”战略的影响下，万达商业地产的收入增速正在减缓，租金等收入则在大幅上升，预计未来将会有更好的表现。

  在业内人士看来，万达商业目前的表现也与H股市场去年表现低迷也有很大关系。市场的“虚弱”表现也让万达商业萌生了退市的念头。

  当前A股正朝着市场化、法治化的方向发展，市场环境逐渐完善，基础制度建设日渐夯实，特别是伴随着沪港通的开通，深港通的开通也指日可待，A股市场的双向交易能力更强，国际资本也更愿意参与A股市场。因此，万达商业回归A股是大势所趋。

  实际上，万达较早之前就提交了A+H的上市方案。不过，若万达商业选择A+H两个平台，由于A股和H股两地的管理方式不同，管理成本将会加大。这样看来，万达商业地产选择私有化退市也在情理之中。

  万达商业回归A股其实也符合大多数内地股东的利益。毕竟，H股在内地不可流通，目前的回报也不尽人意，因此，万达的内地股东呼吁万达回归A股。在专家看来，在万达商业H股的流通股目前比较低的情况下，万达商业选择从港股退市、投奔A股符合绝大多数股东的利益。

  而投资者也不必担心自己的利益会受到损害。万达商业有能力充分保证投资者的利益。2014年12月23日，万达商业在香港证券交易所正式挂牌上市，发行价为48元每股。万达集团表示，H股的要约价格不会低于每H股48港元现金。