4000亿降准增量资金无缘楼市 房贷利率念“升”字诀
本报记者 肖君秀 孟俊莲 深圳报道
4月17日傍晚6点半左右，央行突然宣布降准！这也是央行行长易纲上任后，第一次实施大型货币调节动作：从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。
虽说是局部降准，但下调1个百分点，就相当于释放了4000亿增量资金，力度还是比较大的。
从表面上看，降准意味着流动性的提升，进而降低资金成本，对房地产市场利好。而实际上，一直没有变动的存贷款基准利率，将会上调向高企的货币市场利率去靠拢，届时预计房贷利率还会上行。
事实上，目前房地产调控政策还在不断加码，同时，银行房贷利率也还在上涨，重重高压之下一线城市房价终于松动降价。
继北京周边楼盘明显降价之后，深圳房价终于出现了明显松动。“三价合一之后，二手房不好卖，除非‘笋盘’，否则根本卖不出去。”4月19日，中原地产深圳福田区一门店销售经理感叹道。据悉，深圳最近二手房“笋盘”成交，往往便宜数十万，甚至一两百万左右，降幅已达10%左右。此外，北京燕郊有的楼盘降幅已达30%；上海3月二手住宅则环比下跌了0.6%，跌幅为2016年以来之最。
中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示：“房地产继续严格调控是政策主导的方向，目的是不能让价格起来。”
一线城市房价松动
深圳的房地产中介，最近很少主动推销二手楼盘，但有一种情况例外，那就是业主大降价的“笋盘”。
“笋盘”是指在房地产市场不景气时或者业主手头紧时，有些业主不想再供房，就会以低于市场价好几十万或几百多万的价格出售房子。
深圳豪宅片区香蜜湖地段的国际公馆，最近成交了一套将近170平方米的房子，原来业主开价2800万，但此次降价200万立马成交，降幅接近10%。此外，记者调查发现，最近在深圳一些商场门口、地铁口，中介手里举着的牌子上都打出“笋盘”促销的信息。
上述中原地产销售经理表示，此前，深圳二手房房价坚挺，房价高于周边一手楼价，而且业主都不愿意大降价。如今，深圳“笋盘”降价出售，撕开了深圳高房价的口子，显然开始有人扛不住了。
而北京的房价下降则是从郊区、周边开始。近期北京门头沟有多个新楼盘与去年同一片区开盘价相比，降幅超过了15%，去年每平方米卖到6万，而今开盘价每平方米只有5万多。房山区的商住楼转入清淡，有的楼盘已打七折销售。而燕郊的房价降幅最明显，新房与去年高峰期相比降价三分之一，有的二手房成交价出现腰斩。
一线城市房价开始出现松动降价，这在3月份房价的统计数据上已暴露无遗。
4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点；二手住宅销售价格3月份首次出现下降，降幅为0.1%。
其中，上海二手房价格下降明显。3月上海新建商品住宅环比小幅上涨0.2%，同比去年下降0.3%；二手住宅环比跌幅在2月的基础上进一步放大达0.6个百分点，成为2016年以来的最大跌幅。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，各地继续以因地制宜、因城施策的房地产政策为主基调，坚持分类调控，保持政策的稳定性和连续性。
一线城市房价明显松动，这是房地产持续调控、政策不断加码的效果。中原地产研究中心统计数据显示，3月份全国超过20个城市再启房地产调控，合计发布房地产调控政策26次。一季度全国主要城市发布房地产调控已经超过76次。
房贷利率“爬坡向上”
一线城市房价降价，银行在房贷上“惜贷”、利率上涨。
某大型国有银行深圳一支行行长告诉本报记者，房贷额度一直紧张，从申请到放款至少两个月以上。
目前，首套房贷利率基本上都是基准上浮10%。本报记者了解到，深圳除了国有大行、大的股份行还在做房贷，很多中小银行重点主攻消费贷，有的甚至已经停做房贷。
“资金紧张，成本又高，银行没有什么动力去做。”深圳某股份制银行零售经理告诉本报记者。
4月19日，央行进行了1900亿元7天期逆回购操作，当日无逆回购到期，全天实现净投放1900亿元，这是连续两天的大额净投放，一周来央行已经净投放达4700亿元。而此前央行宣布了降准释放1.3亿元，除去替换中期借贷便利MLF的9000亿元，净释放4000亿元。央行近期的操作就是不断“放水”，市场资金面紧张程度可见一斑。
自去年以来金融去杠杆，市场资金面偏紧已经成为一种常态。而市场利率高企更是资金紧张的反应，银行理财产品的收益率已超过5%。
据了解，5年以上贷款基准年利率为4.9%，假如首套上浮10%，就是5.39%。银行市场高价吸收资金成本为5%，再加上人工成本，房贷业务几乎没有钱赚，甚至可能亏本。
根据融360监测数据，2018年3月份全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率的1.124倍，环比2月上升了0.92%，同比去年3月首套房贷款平均利率4.46%，上升了23.54%。
2017年1月起，全国首套房贷款平均利率便不断上升，截至今年3月已经是连续15个月上升。3月，19家主要银行当中，有17家银行首套房贷款利率已超过基准上浮10%，较2月新增了2家。工行、农行、中行、建行四大行首套房贷利率，均已超基准利率上浮10%。
那么，房贷利率是否还会继续上行？今年全国两会央行的记者发布会上，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜回答记者房贷利率提问时称，房贷利率略有上升，但从稍长一点的周期来看，仍然处于比较低的水平。
降准无关房市
央行降准放水了，房价又将如何？
事实上，央行此次降准，按照降准操作当日，将偿还MLF约9000亿元。届时能够真正释放增量资金约4000亿元，这些钱大部分释放给了城商行和非县域农商行，去支持小微企业。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，降准能够缓解房地产资金收紧压力，但是房贷资金价格上行仍是趋势，房地产企业今年融资难度加大。
房地产往往在货币宽松时期是黄金时代。从另一方面来说，房价往往就是货币堆起来的，一旦经济回暖货币政策进入偏紧周期，如果再加上房地产政策持续调控，房地产市场将被死死压住。
市场有人认为，央行降准释放了宽松信号，货币政策是否转向也引起了讨论。华泰证券首席宏观分析师李超认为，今年年初以来国际收支平衡和金融稳定在货币政策中的目标相对弱化，而稳增长和控通胀问题均显现了预期的变化，货币政策很可能从稳健中性转向稳健灵活适度。
那么，央行货币政策偏紧的大方向变了？前几天，在博鳌亚洲论坛2018年年会“货币政策的正常化”分论坛上，央行行长易纲称，中国目前实行的是稳健中性的货币政策，并没有实行量化宽松政策及零利率政策。主要经济体央行资产负债表收缩问题，我们在很早前就已经预期到了这种变化，所以已经完全准备好了。
欧美央行进入加息、缩表的货币政策周期，我国的货币政策不可能逆市而行。目前，只是某一时期根据自身情况进行灵活调节，为了防止资金面过紧造成流动性危机。
