北京农村土地承包经营权抵押融资项目落地

      日前，北京农商银行为平谷区诺亚农庄以365亩土地承包经营权作抵押物提供500万元的最高授信额度，这是北京农商银行盘活农村土地资源，创新农村土地“两权”金融产品的一次有益探索。

      一直以来，由于国家法规的限制，农村土地承包经营权无法作为抵押物向银行申请贷款，农村融资难、融资贵的问题长期存在。北京农商银行抓住北京市农村土地承包经营权抵押贷款试点的重要机遇，通过创新土地经营权抵押担保方式，解决了农业经营主体在申请融资过程中缺乏有效抵质押物的问题，赋予了更多的土地使用权权能，从而满足了农业经营主体生产经营中面临的资金需求。

      北京农商银行平谷管辖行副行长胡亚光说：“对金融机构来说，把农村土地承包经营权作为抵押物要具备3个条件：能核定价值、能登记、能流转，所以项目在探索中涉及3个环节，即经营主体生产产品的市场前景、规范的承包土地合同权属和评估土地承包经营权的价值。”

      “土地承包经营权抵押融资项目对于评估机构来说，难在没有明确的关于农村土地承包经营权的价值定义以及没有规范的评估报告为依据，所以评估机构也是摸着石头过河。”新兴宏基地产顾问机构副总经理赵纯介绍，这次项目评估参考了农用地估价评估规程，评估机构根据土地承包经营权的价值、特点、风险来分析，借鉴传统评估报告的评估方法作出评估报告。评估机构采用了两种评估方法：收益法和成本法。收益法是根据土地上生产出产品的价值、生产产品的资金、税费以及收益期限等因素综合考虑得出评估参数。成本法是根据包括地租、产品生产和管理成本等承包经营期间每一年经营支出的成本，再考虑税金、利率，形成每年的投资价值。综合两种评估方法，得到土地承包经营权的评估价值。另外，从风险角度来看，土地承包经营权融资显示有3个风险：租金预期的风险，经营期的风险，预期收益在总的实物价值的百分比。

      农村土地承包经营权的抵押贷款与房地产抵押贷款不同，此次抵押融资项目没有按照承包经营合同期限为贷款期限，根据涉农企业的特点和产品的特点，此次抵押融资项目评估期限为4.92年，贷款额度为评估价值的40%，从贷款期限和贷款额度上都比房地产抵押要低。