二孩颠覆楼市 大房反价惜售

　　全面二孩政策刚刚出台几天，二手房市场的30~40岁看楼客明显增加，部分大户型业主开始反价，其中带学位房的更甚。记者同时发现，一手方面，部分楼盘也开始为其大户型打上“二孩概念”。

　　业内人士分析，三房大单位的投资价值一直被认为不如小户型单位，但市场实际需求将有助提高三房单位的升值空间。

　　陈女士是侨怡苑一套大两房单位的业主，本来将物业以288万元放盘，“二孩政策”公布后立即反价到290万元，后来追加到292万元，如今非300万元不肯出售。二孩政策出台，在房地产市场掀起了一阵热潮，而广州部分大户型一手楼盘也开始打“二孩概念”。

　　一手：部分楼盘推“二孩概念”

　　合富辉煌(中国)首席分析师黎文江表示：家庭“普遍二孩”后，楼市最大的变化就是四房变成刚需品。生了二孩，三房单位显然是不够住的。孩子小时候尚且可以用上下床过渡。但如果孩子长大，还是需要一定的个人空间。因此，想要三代同堂，就必须父母一间，孩子一人一间，老人一间，所以四房才是刚需产品。

　　10月底，位于黄埔区的佳兆业城市广场开盘，主打四房复式产品，百套产品一开盘便被“秒杀”，并当场加推了20套。

　　据中地行统计，改善型户型已纷纷推新，领江壹号、天韵湖璟、金地香山湖、碧桂园凤凰城、雅居乐小院流溪5个项目均在10月底11月初开盘或加推，基本以中大户型产品为主，当周新增预售再添4000套，其中半数新增预售楼盘为110㎡或以上的改善型产品。“在政策助力、市场认可下，中大户型的刚改产品或迎契机。”中地行研究人士表示。二孩政策刚出台几天，二手市场就有了明显的反应。据中原监测的新增客户情况发现，看楼客户明显增加了，其中最为明显的是30~40岁的买家。部分业主开始反价，其中以大户型和带学位房买家为主，其理由是二孩政策放开后将促进人口增加，房子一定会增值，部分业主出现惜售心理。

　　二手：业主反价又惜售

　　一直以来，房地产市场都有小户型单位比大户型单位更适合投资的观点，原因是市面上大户型的成交基本用于自住，而小户型总价低，容易换手，因此被大部分投资型买家青睐。但中原研究部客户研究主任熊小洪认为，从今年国家对改善型置业的支持来看，大户型成交在逐渐走高，受改善型买家欢迎，而二孩政策又给大户型物业新的利好。

　　三房单位在广州二手房市场一直占据着重要的位置。根据搜房网广州二手房数据中心监控的数据显示，90~120平方米单位的成交量已连续三周网签量上涨，其中10月第三周更是环比上涨64%，且网签占比逐步提高。截至10月25日，90~120平方米住宅网签12397单，占2015年全年网签住宅的29.82%。另外，三房单位连续3个月搜索占比接近45%，90~120平方米住宅搜索占比接近30%。

　　搜房网钟新平介绍，目前“80后”及“90后”的夫妇购置刚需房会有一较长远的打算，能够满足两代人生活的三房成为他们置业首选。

　　市场表现

　　学位房需求

　　进一步增多

　　在海珠区工作的廖先生正准备购置一套婚房，之前想要买套小三房的他最近接到的地产和中介电话都是向他推荐大三房和四房。廖先生表示，最近听说“全面二孩”政策放开也挺感兴趣，但是生二孩还是个长远的打算，再加上预算压力，还不打算一步到位，目前还会按原计划购买个小三房或者地段价格都合适的大两房。

　　搜房网黄湖表示，从长期来看，二孩政策带来家庭成员的增加，会进一步刺激大户型需求，但政策才刚刚出台，人口政策也是个缓慢产生效应的政策，市场反应不会如此迅速，短期内市场需求还是以90~120平方米两房和三房为主。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，待“全面放开二孩”正式落地后，有可能对大户型物业市场的成交产生利好，但大户型物业成交量的进一步放大仍将受限于楼价以及买家的购房预算，短时间内二手市场上大户型成交激增的可能性不大。不过，市场对优质学位房的需求有可能进一步增多，而家长持有学位房的时间亦有可能因“全面放开二孩” 政策的实行而相应有所延长。建议对学位房有需求的买家宜趁早入市。

　　数据

　　“二孩”出台一周楼市稳定

　　自10月29日，“全面二孩”政策的消息传出，已有一周多的时间，先知先觉的房地产市场率先做出反应，各大楼盘地产商和中介机构都适时大力推广宣传“大三房”“四房”等“二孩精品户型”。根据数据来看，一手房市场雷声大雨点小，而广州二手房网签量这一周的数据显示，市场反应相对淡定，没有出现大户型热销的现象。

　　根据阳光家缘数据统计，10月30日至11月5日全广州住宅或别墅的网签量为1431宗，其中120㎡以上的住宅或别墅网签量为241宗，占比16.84%，10月全广州120㎡以上的住宅或别墅网签量占比16.28%，占比有所增长，整个市场的表现目前还比较稳定。

　　分析：三房单位成刚需主流户型

　　业内人士分析，二孩政策将推动主流户型需求由目前的两房和三房逐步过渡到三房和四房：“虽然二孩政策看似会使四房逐渐变成真正的刚需住房，但政策真正产生效应还需要比较长的时间，再加上成本的估算，未来几年三房依然是最能满足购房者需求的主流户型。”

　　钟新平指出，很多中年购房者偏爱120平方米左右的大三房，除了房子的户型面积，他们还对外部环境有较高要求，因此，在番禺华南板块，主推宽敞三房的广州雅居乐、锦绣香江、华南碧桂园等中高端小区成为买家关注的对象。据搜房网统计数据，这些楼盘点击量位列楼盘搜索量的前二十名。

　　熊小洪认为，目前生二孩人群年龄段主要集中在30~40岁年龄段，而这部分是以改善型需求为主，二手物业居住的成熟度、生活配套和教育都相对一手物业成熟，更吸引这些改善型买家，因此长远来看二手物业3～4房户型的需求量会增高，短期来看学位房的业主惜售或提高报价等现象会出现。

　　另外，小户型的学位房总价相对低，而且学位房可以同时被家庭2个孩子共同使用，这在一定程度上加剧了家长购买学位房的动力，拥有小户型的业主心态则更为坚挺。“二孩政策再叠加择校费的取消，学位房会变得越来越炙手可热。”熊小洪认为，目前二孩政策刚刚颁布，对业主的心态影响较为明显，但客户实际购房需求会在今后较长时间体现出来。（文\表 广州日报记者林琳、潘彧）